El Catastro aprueba las primeras disposiciones relativas al cálculo del “valor de referencia” y aclara algunas dudas

De acuerdo con la Ley Antifraude, el valor de referencia se deberá tener en cuenta para determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), salvo que el valor declarado por los interesados o el precio pagado (según el caso) sea superior, en cuyo caso se tomará este valor declarado. En consonancia con ello, esta ley ha introducido también diversas modificaciones en la normativa catastral a efectos de desarrollar las reglas de cálculo del valor de referencia.

En concreto, el valor de referencia será el determinado cada año (de forma objetiva y con el límite del valor de mercado) por la Dirección General del Catastro, por aplicación de módulos basados en el análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante fedatario en cada uno de los ámbitos homogéneos establecidos. A efectos de su determinación, la norma establece:

1. La aprobación de un factor de minoración de los valores para bienes de una misma clase, a efectos de asegurar que el valor de referencia no supera el valor de mercado. Este factor se ha fijado en un 0,9% para todos los inmuebles (tanto rústicos como urbanos) a través de la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, publicada en el Boletín Oficial del Estado del 14 de octubre de 2021.
2. La publicación anual por parte de la propia Dirección General del Catastro de un informe del mercado inmobiliario con las conclusiones del análisis de los datos de las transacciones anteriores y un mapa de valores, delimitando las zonas homogéneas y asignando módulos de valor medio de productos representativos.
3. Un régimen transitorio en virtud del cual la Dirección General del Catastro debe aprobar, con base en el informe anual del mercado inmobiliario, una resolución en la que defina los ámbitos de aplicación de los módulos básicos de suelo y construcción, concretando los criterios y las reglas para su cálculo, los valores de suelo de cada zona, costes de construcción y campos de aplicación de los coeficientes correctores correspondientes.
               
   Una vez elaborado dicho informe anual, la Dirección General del Catastro ha hecho públicas dos propuestas de resolución sobre los elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos y rústicos del ejercicio 2022, respectivamente.
                  
   La propuesta relativa al método de cálculo del valor de referencia de los inmuebles urbanos incluye un importante matiz. En concreto, en su disposición segunda establece que los criterios de la propuesta solo serán aplicables para los inmuebles con construcción principal de uso residencial y de almacén-estacionamiento a efectos catastrales. Para el resto de casos habrá que tener en cuenta que la normativa del ITPyAJD y del ISD (tras la Ley Antifraude) establece que la base imponible será el mayor entre el valor declarado y el de mercado (ISD) o entre dichos valores y el precio o contraprestación pactado (ITPyAJD), sin perjuicio de la comprobación administrativa.

Finalmente, también se ha publicado en la Sede Electrónica de Catastro un dossier de preguntas y respuestas acerca de diversas cuestiones relativas al valor de referencia. Entre las respuestas ofrecidas, el Catastro afirma lo siguiente:

1. Que el valor de referencia solo podrá ser impugnado cuando tenga efecto fiscal y sea base imponible del ITPyAJD o del ISD, en términos similares a lo previsto en la normativa del ITPyAJD y del ISD.
2. Que en la medida en que el valor de referencia no afecta al valor catastral, no tendrá efectos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
3. Que este valor se tenga en cuenta para la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio respecto de aquellos inmuebles que se adquieran a partir del 1 de enero de 2022.