Colombia: Las medidas de protección al comprador de vivienda nueva entran en vigor
Alerta Inmobiliario Colombia
A partir del 31 de diciembre de 2021 será de aplicación obligatoria el Decreto 282 de 2019 en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva, expedido por el Gobierno de Colombia.
¿Cuál es la finalidad de la nueva reglamentación?
El Decreto 282 de 2019 (ver aquí) tiene como propósito reglamentar la obligación, a cargo del constructor y del vendedor de vivienda nueva, de amparar los perjuicios patrimoniales que sufran los propietarios dentro de los diez años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, en caso de que el edificio perezca o amenace ruina en todo o en parte.
¿Cuál es la obligación de amparar los perjuicios?
Antes de que las viviendas sean vendidas, el constructor o el vendedor deberá constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios que sufran los propietarios de tales viviendas en caso de que el edificio perezca o amenace ruina en todo o en parte.
¿Quién es el llamado a asumir la responsabilidad de responder a los propietarios de vivienda nueva?
El constructor o el vendedor serán los llamados a responder a los propietarios en caso de que se presenten los perjuicios ya mencionados. En el caso de que se constituyan fideicomisos o se vinculen personas jurídicas para desarrollar un proyecto de vivienda, se deberá identificar en los correspondientes contratos quién es el responsable de amparar los perjuicios. Ante la omisión de esta obligación, en el contrato se establecerá que los fideicomitentes responderán solidariamente frente a los perjuicios sufridos por los propietarios.
¿Cuáles son los mecanismos de amparo disponibles?
Para cumplir con su obligación de amparo, el constructor o el vendedor de vivienda, dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación, deberá constituir cualquiera de las siguientes garantías: (i) una fiducia en garantía; (ii) una garantía bancaria; (iii) una póliza de seguro u (iv) otros, en los términos del artículo 2.2.6.7.1.5.1. del Decreto 1077 de 2015.
El constructor o el vendedor podrá implementar uno o varios mecanismos de amparo para cada una de sus obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes.
Exclusiones de los mecanismos de amparo
Las garantías mencionadas anteriormente no cubrirán lo siguiente:
- Daños extra patrimoniales y/o corporales.
- Daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes.
- Daños causados a bienes muebles.
- Daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido expedido el certificado técnico de ocupación, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de las causas previstas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.
- Daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento o mantenimiento inadecuado de la edificación.
- Daños originados por incendio, terremoto, inundación, asonada, motín, explosión y en general por agentes externos.
- Daños a los inmuebles por destinación, los inmuebles que no son considerados como construcciones, tales como árboles y construcciones provisionales.
Ejecución de la garantía
Para hacer efectivas las coberturas, sin perjuicio de lo pactado en el documento de constitución de la garantía, dentro de los tres días siguientes a la fecha en que se conoció o debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina de la edificación, el propietario deberá dar aviso a la entidad otorgante de la garantía. Lo anterior, con el objeto de que esta inicie los procedimientos necesarios y, de ser el caso, haga efectivas las coberturas.
Vigencia
Lo dispuesto por el Decreto 282 de 2019 será de obligatorio cumplimiento, por parte del constructor o vendedor, para los proyectos de vivienda en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada en legal y debida forma con posterioridad al 31 de diciembre de 2021. Para las licencias de construcción en la modalidad de obra nueva radicadas de manera previa al 31 de diciembre de 2021, el Decreto 282 de 2019 es de aplicación voluntaria.