COVID-19: Propuesta de Ley del Gobierno portugués que establece un régimen excepcional para situaciones de mora en el pago de rentas

El régimen excepcional será aplicable al arrendamiento urbano habitacional y no habitacional e incluso, con las necesarias adaptaciones, a otras formas contractuales de explotación de inmuebles (en particular, así lo entendemos, contratos de utilización de locales en centros comerciales y otros contratos atípicos similares).

Al amparo de estas medidas propuestas por el Gobierno, se prevé lo siguiente:

1. Arrendamiento para habitación

Podrán aplazar el pago de las rentas que venzan entre el 1 de abril de 2020 y el primer mes subsiguiente al fin del estado de emergencia decretado en el país, sin sujeción al pago de la indemnización por mora legalmente prevista (n.º 1 del artículo 1041 del Código Civil), ni a ninguna otra penalización de naturaleza contractual por este motivo, los arrendatarios habitacionales que, acumulativamente:

1. Hayan sufrido una caída superior al 20 % de los ingresos de su núcleo familiar respecto a los del mes anterior, o del mismo periodo del año anterior; y acumulativamente,

2. La tasa de esfuerzo de su núcleo familiar, calculada como porcentaje de los ingresos de todos sus miembros, destinada al pago de la renta, sea o llegue a ser superior al 35 %.

La demostración de la caída de ingresos se efectuará con arreglo a la orden que apruebe el miembro del Gobierno responsable del área de vivienda.

En los casos antes citados, los arrendatarios que aplacen el pago de las rentas relativas al periodo indicado deberán efectuar su pago íntegro en el plazo de 12 meses contados desde el término del primer mes subsiguiente al fin del estado de emergencia, en plazos mensuales no inferiores a un duodécimo del importe total, pagados juntamente con la renta de cada mes. En este caso, el propietario no tendrá derecho a la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en la falta de pago de las rentas vencidas.

Durante el periodo de aplicación de la ley, los arrendatarios que reúnan las condiciones y pretendan beneficiarse de este régimen excepcional tendrán la obligación de informar al propietario de la imposibilidad de pagar la renta, hasta 5 días antes del vencimiento de la primera renta de la que pretendan beneficiarse del régimen, debiendo hacerlo por escrito y adjuntando la documentación justificativa de la situación de caída de ingresos superior al 20 %, y del agravamiento de su tasa de esfuerzo en los términos anteriormente indicados. En el caso de rentas que venzan el 1 de abril de 2020, la notificación al propietario podrá hacerse hasta 10 días después de la fecha de entrada en vigor de la ley.

2. Ayudas financieras en el arrendamiento habitacional

Los arrendatarios habitacionales y, en el caso de los estudiantes que no perciban ingresos de trabajo, sus respectivos fiadores, que justifiquen una caída superior al 20 % de los ingresos del núcleo familiar y se vean incapacitados para pagar la renta de las viviendas que constituyan su residencia permanente, podrán solicitar al Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P.(IHRU), la concesión de un préstamo sin intereses para hacer frente a la diferencia entre el importe de la renta mensual debida y el de la renta que puedan soportar en función de sus ingresos y de su grupo habitacional, en términos a regular por el IHRU. Nótese que los arrendatarios que recurran a estos préstamos no se beneficiarán del derecho de aplazamiento del pago de las rentas durante el estado de emergencia, manteniéndose, por tanto, obligados a su puntual pago al propietario.

La Propuesta de Ley prevé también que puedan beneficiarse de la ayuda financiera del IHRU los propietarios habitacionales que (i) hayan sufrido, comprobadamente, una caída de ingresos superior al 20 % de los ingresos de su núcleo familiar respecto a los ingresos del mes anterior o del mismo periodo del año anterior, siempre que (ii) ese porcentaje de caída de ingresos sea provocado por el impago de rentas por los arrendatarios al amparo de lo dispuesto en esta ley. Salvo que sus respectivos arrendatarios hayan recurrido ellos mismos a un préstamo del IHRU en los términos anteriormente mencionados (en cuyo caso se mantendrán obligados al pago puntual de las rentas), los propietarios en esa situación podrán solicitar al IHRU la concesión de un préstamo sin intereses para compensar el importe de la renta mensual, debida y no pagada, siempre que el ingreso disponible restante de su núcleo descienda, por tal motivo, por debajo del IAS (índice de ayudas sociales).

3. Arrendamiento con finalidad no habitacional (y otras formas contractuales de explotación de inmuebles) 

También podrán aplazar el pago de rentas que venzan entre el 1 de abril y el primer mes subsiguiente al fin del estado de emergencia decretado en el país, sin que queden sujetos al pago de indemnización por mora o a cualquier otra penalización de naturaleza contractual por este motivo, los arrendatarios titulares de:

a) Establecimientos abiertos al público destinados a actividades de comercio minorista y de prestación de servicios que estén cerrados o cuyas actividades estén suspendidas por mandato del Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de marzo, en su redacción actual, o por imposición legislativa o administrativa, en los términos previstos en el Decreto Ley n.º 10-A/2020, de 13 de marzo, en su redacción actual, o al amparo de la Ley de Bases de Protección Civil, aprobada por la Ley n.º 27/2006, de 3 de julio, en su redacción actual, así como de la Ley de Bases de Salud, aprobada por la Ley n.º 95/2019, de 4 de septiembre, y de otras disposiciones destinadas a la ejecución del estado de emergencia, incluyendo los casos en los que en estos se mantenga la prestación de actividades de comercio electrónico o de prestación de servicios a distancia o a través de plataformas electrónicas; y

b) Establecimientos de restauración y similares, incluidos los casos en que en estos se mantenga actividad a efectos exclusivos de confección destinada al consumo fuera del establecimiento o entrega a domicilio, conforme a lo previsto en el Decreto n.º 2‑A/2020, de 20 de marzo, o en cualquier otra disposición que lo permita.

Los arrendatarios que aplacen el pago de las rentas relativas al periodo indicado deberán efectuar el pago de tales rentas íntegramente en el plazo de 12 meses contados desde el término del primer mes subsiguiente al fin del estado de emergencia, en plazos mensuales no inferiores a un duodécimo del importe total, pagados juntamente con la renta de cada mes.

No podrá ser invocada como fundamento de resolución, denuncia u otra forma de extinción de contratos, ni como fundamento de obligación de desocupación de inmuebles en los que estén instalados, la falta de pago de las rentas que venzan hasta el primer mes siguiente al término del estado de emergencia.

Se espera la aprobación de esta Propuesta de Ley, así como de la orden reguladora, muy en breve, de lo que daremos cuenta, así como de las eventuales modificaciones con relación al contenido de aquella.