¿Cuándo podemos tener certeza de que se puede construir un proyecto inmobiliario en Chile?

i. ¿Qué ocurría?

Como las normas urbanísticas se van modificando en el tiempo, se han establecido ciertas reglas destinadas a congelarlas, estableciendo que, una vez aprobado un anteproyecto de edificación, se mantendrán vigentes las normas con las que éste se hubiera aprobado, para los efectos de la obtención del permiso correspondiente, por 180 días o un año según el tipo de proyecto de que se trate.

Asimismo, y en relación al permiso de edificación, se establece que “caducará automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso”.

Junto con ello se ha entendido que tanto la aprobación del anteproyecto como el otorgamiento del permiso de edificación generan para su titular un derecho, en el primer caso a obtener el permiso de edificación, y en el segundo a construir la obra aprobada. Los eventuales errores o cambios de criterio de la administración no podían afectar estos derechos adquiridos por su titular, ya que la buena fe y confianza legítima de este deben ser amparados.

En base a lo anterior, se han distribuido los riesgos en el mercado inmobiliario chileno. Así, en los contratos de promesa de compraventa de terrenos para desarrollar proyectos inmobiliarios, se establece la aprobación del anteproyecto como una condición esencial para la celebración del contrato prometido. Así, también la obtención del respectivo permiso de edificación es parte de las condiciones para el desembolso en los financiamientos de estos proyectos.

ii. ¿Cuál es el cambio?

A través de diversos pronunciamientos administrativos y judiciales se ha condicionado la vigencia de las autorizaciones y permisos a su emisión conforme a las normas urbanísticas aplicables, con independencia de la buena fe de su titular. Así, la obtención de tales permisos y autorizaciones no producen para su titular un derecho por su sola buena fe y confianza en la autoridad que los otorga, sino que se encuentra supeditado a la correcta aplicación de las normas urbanísticas en su otorgamiento.

iii. Un caso actual

La edificación continua se define en la ordenanza como la que se emplaza a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio manteniendo en un mismo plano de fecha con la edificación colindante y cumpliendo con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. La misma ordenanza, establece que las formas de agrupamiento deben establecerse en el instrumento de planificación territorial, es decir, en los Planes Reguladores Comunales (PRC) y que, en los casos que el PRC no regule los sistemas de agrupamiento de las construcciones, ésas serán de libre determinación.

En el caso de la comuna de Estación Central, en que no existe un PRC, se otorgaron una serie de permisos bajo el criterio de que era aplicable el sistema de edificación continua, a pesar de que no existía un PRC y, por lo tanto, no existían normas sobre los sistemas de agrupamiento ni regulación de alturas.

Bajo este criterio se aprobaron una serie de anteproyectos.

En el año 2016, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, determinó que, en los casos en que el instrumento de planificación territorial no regule la altura máxima aplicable, no sería posible aplicar en una edificación un sistema de agrupamiento con edificación continua.

Sin perjuicio de este nuevo criterio, y dada la aprobación previa de los respectivos anteproyectos, la DOM aprobó permisos de edificación solicitados conforme a dichos anteproyectos aprobados, aunque estos contemplaban la agrupación continua.

En el año 2018, la Contraloría General de la República dispuso que la DOM de Estación Central había actuado en contravención a la normativa aplicable al otorgar tales permisos de construcción, ordenando su invalidación. Por lo cual, a inicios de 2019, esta municipalidad ordenó la invalidación de 49 permisos otorgados para la construcción de edificios de gran altura, los cuales se encontraban con distintos grados de avance en su construcción.

En marzo de2020 la Corte de Apelaciones de Santiago, conociendo de los recursos presentados por varios de los desarrolladores de estos proyectos, confirmó la invalidación de los permisos, por haberse otorgado en contravención a las normas urbanísticas aplicables, y se esperan prontos pronunciamientos al respecto tanto de la Corte Suprema y como del Tribunal Constitucional.