Desafíos legales de la renta residencial ‘multifamily’ en Latinoamérica

Ahora que por diversas razones se hace atractiva la renta de inmuebles habitacionales, se abre paso el modelo de la renta residencial en viviendas multifamiliares, más conocido por su nombre en inglés como multifamily. Se trata de edificios de viviendas destinados exclusivamente a la renta, de propiedad de un solo inversionista, que lo gestiona directamente o a través de un operador especializado en la administración y gestión de este tipo de activos, en los cuales, junto con el arriendo, se otorgan una serie de amenities (salones, gimnasio, áreas de coworking, etcétera) y servicios complementarios tales como aseo, lavandería, gimnasio, etcétera; transformando así la vivienda en un activo de inversión profesional.

Este esquema, que puede ser muy razonable como activo para inversión, así como una alternativa habitacional conveniente, requiere de la certeza y previsibilidad de varios factores, que van desde las características del activo y su entorno (programa de las unidades, amenities, conectividad, servicios, etc.), la legislación aplicable, la eficiencia de las oficinas públicas encargadas de la emisión de permisos y autorizaciones, las características del desarrollador del inmueble y sus contratistas, y posteriormente, la experiencia del operador. Esto, toda vez que el éxito del esquema depende de lograr y mantener el flujo de recursos para recuperar la inversión y generar ganancias, así como conservar los inmuebles en óptimas condiciones para que sean atractivos.

Lo anterior, bajo la óptica del derecho, plantea diversos desafíos. 

Peculiaridades de la renta ‘multifamily’

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el derecho a la vivienda es parte de los llamados derechos humanos de tercera generación, reconocidos tanto por la Declaración Universal de los Derechos Humanos (artículo 25.1), como por el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (artículo 11). Cuestión que no ocurre con los demás inmuebles de renta.

Quizás por lo anterior, e incluso antes que este reconocimiento, nuestros países han establecido derechos especiales para el arrendamiento de viviendas, adicionales a los previstos para los demás arrendamientos de inmuebles, en varios casos irrenunciables.

Tampoco es usual que el arriendo de un inmueble con fines habitacionales se relacione tan directamente con el acceso a comodidades adicionales y servicios complementarios, uniendo en la práctica el arrendamiento de cosa (la vivienda) con la prestación de servicios.

Además, el hecho de que este tipo de arrendamientos se construya sobre la base de un contrato netamente civil, como es el contrato de arrendamiento de inmuebles, hace que la actividad profesional de gestión y operación multifamily, plantee desafíos a los interesados en esta actividad distintos a los de los que tienen las personas que tradicionalmente han dado en arriendo o alquiler viviendas.

México

Disposiciones de Orden Público

En México, el arrendamiento habitacional se regula por la ley de cada entidad federativa, esto es, se trata de materia local. Además, generalmente estas disposiciones tienden a proteger al arrendatario y son de orden público, lo que quiere decir que las partes no pueden pactar en su contra y, si lo hacen, las cláusulas podrían considerarse nulas.

Algunas de las disposiciones de este tipo aplicables en la Ciudad de México permiten la suspensión del pago de rentas o inclusive la terminación del contrato, como se detalla a continuación:

1. si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento; y
2. el arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario, y el arrendatario puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento, antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

Las disposiciones anteriores le trasladan todo el riesgo al arrendador y ponen en riesgo el flujo predecible de las rentas, por lo que es relevante tomarlas en cuenta y establecer mecanismos de cura y protección para el arrendador, con el objeto de equilibrar los riesgos entre las partes.

Colombia

Esquema de manejo de los servicios 'multifamily'

En Colombia, tradicionalmente, la vivienda multifamiliar se desarrolló a partir del esquema de propiedad horizontal o vivienda en condominio, figura en la cual la propiedad se divide en unidades de carácter privado y en zonas comunes, respecto de las cuales los demás copropietarios cuentan con un índice de propiedad en función de los metros cuadrados que poseen sobre las unidades privadas.

Aunque este esquema tradicionalmente ha representado beneficios para garantizar el manejo y goce de las zonas comunes (teatrinos, gimnasios, áreas de coworking, entre otros) por parte de todos los copropietarios, no resulta del todo beneficioso para inversionistas privados que buscan tener la propiedad del 100% de las unidades inmobiliarias, dadas las restricciones de carácter regulatorio que contiene la Ley 675 de 2001 en relación con la posibilidad de explotar económicamente áreas comunes o de repartir los excedentes de su explotación, cuando ello es posible.

Por esa razón, el mercado inmobiliario ha hecho uso de otras figuras que facilitan la inversión, explotación y manejo por parte de inversionistas profesionales como fondos o entidades financieras, entre otros, que buscan optimizar la explotación económica de la totalidad de las áreas comunes –o distintas a las unidades habitacionales o comerciales– como lo es el caso de la fiducia inmobiliaria.

Las fiducias inmobiliarias, administradas por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, garantizan de forma mucho más práctica la tenencia de la propiedad de edificios multifamily al (i) permitir eficiencias tributarias relacionadas con la titularidad de los inmuebles, (ii) centralizar la operación de los edificios multifamily bajo cuidadosas reglas que permiten, además, proteger a los consumidores de los servicios de vivienda, (iii) establecer reglas de gobierno que faciliten la toma de decisiones y, (iv) permitir de forma más eficiente garantizar la explotación de todas las áreas útiles del edificio y, con ello, del reparto de excedentes o utilidades que se produzcan como consecuencia de ello.

Los esquemas fiduciarios, además, resultan bastante confiables para los consumidores colombianos, por lo que con la entrada de inversionistas profesionales en segmentos de multifamily a través de esta figura comporta un interesante equilibrio entre la flexibilidad requerida para el desarrollo del negocio inmobiliario al tiempo que mitiga la intensidad de los riesgos que conlleva el arrendamiento tradicional de vivienda en relación a los derechos de los consumidores.

En todo caso, sin duda, dada la coyuntura actual y el apetito inversionista en esquemas multifamily, seguirán presentándose mejoras en el manejo de este tipo de inversiones desde el punto de vista jurídico, especialmente en lo que atañe a los problemas típicos del arrendamiento de vivienda como lo son los derechos de los arrendatarios frente a la terminación de los contratos y los procesos de desalojo en caso de incumplimiento.

Brasil*

*contenido preparado en colaboración con el despacho brasileño NBF|A

Contrato atípico

La explotación del modelo renta residencial multifamily en Brasil es un tema relativamente novedoso, con algunos agentes de mercado ya utilizándolo en la estructuración de sus negocios, pero sin que dicho formato ocupe a fecha de hoy un espacio relevante en el mercado.

Desde la perspectiva legal, no hay una normativa que regule específicamente este tipo de negocio (a diferencia de lo que ocurre con otros modelos de negocio utilizados en el extranjero, como es el caso del time-sharing, en portugués identificado como “condomínio em multipropriedade” y regulado en el artículo 1.358-B y siguientes del Código Civil), con lo que se trata de un contrato atípico y que puede afectar o estar afectado por distintas legislaciones, incluyendo:

1. La Ley nº 82.245/91, también conocida como Ley del Inquilinato, que establece los principales derechos y obligaciones de los contratos de alquiler; y
2. Los dispositivos del Código Civil que tratan de la prestación de servicios (artículo 593 y siguientes) y regulan la copropiedad de inmuebles (condomínios) (artículo 1.331 y siguientes).;

Además, en relación con inversores institucionales, cabe la posibilidad de estructurar el vehículo de inversión como un Fondo de Inversiones Inmobiliarias (FII), regulado por la Ley nº 8.668/93 y la Instrucción CVM nº 472.

Perú

Desalojo en caso de incumplimiento del arrendatario

Tradicionalmente, los procesos destinados a recuperar los inmuebles arrendados en caso de incumplimiento del arrendatario han sido lentos y engorrosos, dada la necesidad de satisfacer los procedimientos legales aplicables y permitir la adecuada defensa del arrendador.

Con el objeto de facilitar dichos procedimientos y tutelar adecuadamente los derechos del arrendador, se dictó en Perú, en el año 2019, la Ley N°30933, la cual estableció que todo aquel que considere tener el derecho de obtener la restitución de un inmueble, y cuyo pedido haya encontrado resistencia, puede acudir a un notario con la finalidad de iniciar un procedimiento de desalojo, siempre que se cumpla, principalmente, con los siguientes requisitos:

• El contrato de arrendamiento esté contenido en una escritura pública o en un “Formulario Único de Arrendamiento destinado a Vivienda”, previsto en el reglamento del Decreto Legislativo N° 1177.
• El inmueble esté individualizado en dicha escritura pública o formulario.
• Se haya establecido en el contrato una “cláusula de allanamiento anticipado” para la restitución del bien, por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago.
• Las partes se hayan sometido expresamente a la ley N°30933.
• Las partes hayan indicado que el pago de la renta debe hacerse en una cuenta de alguna entidad financiera o cooperativa supervisada por la SBS, con la indicación de tipo y moneda.
• No se trate de un supuesto de contrato de alquiler-venta o cualquier otro en virtud del cual el pago de la renta haya sido pactado como parte del precio; y
• Se haya requerido notarialmente al arrendatario la restitución del bien, debido al vencimiento del contrato o a la resolución del mismo por falta de pago.

Adecuar los modelos del operador multifamily a las exigencias de la Ley N°30933 podría mejorar la posición de los arrendadores en el proceso de desalojo en caso de incumplimiento.

Chile

¿Es el arrendatario un consumidor bajo la ley de protección al consumidor?

En el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a conceder el goce de una cosa y el arrendatario se obliga a pagar un precio determinado por este goce. En dicho sentido es el arrendamiento un contrato civil típico. Además, bajo la forma paradigmática de la gestión del negocio multifamily, el arrendador junto con dar en arrendamiento los inmuebles, ofrece o pone a disposición de los arrendatarios, directamente o a través de operadores especializados, una serie de servicios complementarios y amenities.

La pregunta es entonces si, por lo anterior, queda el arrendador sujeto a la Ley de Protección al Consumidor bajo la legislación chilena.

En términos generales, la Ley de Protección al Consumidor tiene por objeto normar las relaciones entre proveedores y consumidores. Considerando como consumidores o usuarios a las personas naturales o jurídicas que, en virtud de cualquier acto jurídico oneroso, adquieren, utilizan, o disfrutan, como destinatarios finales de bienes o servicios; y como proveedores a las personas naturales o jurídicas, que habitualmente desarrollen actividades de producción, fabricación, importación, construcción, distribución o comercialización de bienes o de prestación de servicios a consumidores, por las que se cobre precio o tarifa.

Adicionalmente, dicha ley dispone en su artículo 2° letra c) que, quedan sujetos a ella los actos o contratos en que el proveedor se obligue a suministrar al consumidor o usuario el uso o goce de un inmueble por periodos determinados, continuos o distintos, no superiores a tres meses, siempre que lo sea amoblado y para fines de descanso o turismo (es decir, típicamente los contratos de tiempo compartido o time-sharing). Descartando con ello que los tradicionales contratos de arrendamiento habitacional para la efectiva habitación del arrendatario queden sometidos a la Ley de Protección al Consumidor, por finalidad y por plazo. En Chile el arrendamiento de viviendas tiene habitualmente un plazo inicial de un año.

Sin embargo, los servicios complementarios que ofrezca el arrendador sí quedarían amparados por la Ley de Protección al Consumidor y habrá que estar atento a que ante la proliferación de edificios destinados al negocio multifamily, los tribunales amplíen al arrendamiento de este tipo la protección del arrendador/consumidor, o la legislación evolucione para incluirlos expresamente bajo el amparo de esta legislación, tal y como lo hizo en su momento con los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras e inmobiliarias, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad de la construcción.

¿Son parte del contrato de arrendamiento las condiciones ofrecidas en la publicidad respecto a amenities y servicios disponibles? ¿Puede ponerse término al arrendamiento por incumplimiento de estas? Son preguntas que debe hacerse quien se aventure en este tipo de renta inmobiliaria.