Desistimiento del contrato por el arrendatario
Si usted es empresario o autónomo y desarrolla su actividad en locales o naves industriales que no son de su propiedad, sino que las tiene arrendadas en virtud de un contrato de arrendamiento que, en la época de bonanza económica, pactó de larga duración, puede que ahora, con la crisis, apercibido de que no necesita ya el local arrendado o que ni siquiera puede mantenerlo abierto pagando las elevadas rentas arrendaticias, probablemente se habrá planteado si puede resolver el contrato de arrendamiento al que todavía le quedan varios años de vigencia; se habrá preguntado si el arrendador puede reclamarle el pago de todas las rentas hasta la finalización del plazo pactado en el contrato, incluso si puede oponerse a la propia resolución del contrato e instarle al cumplimiento del mismo.
Ciertamente en estos supuestos, las dudas e incertidumbres que se le presentan a arrendatario y arrendador son fundadas, por cuanto se trata de un problema no resuelto en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos ni tampoco de una manera pacífica en la jurisprudencia.
La anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, de 1964, sí regulaba en su artículo 56 la posibilidad de que el arrendatario desalojara el local arrendado antes de la terminación del plazo pactado, cumpliendo con un preaviso de 30 días e indemnizando al arrendador en el importe de todas las rentas se hubieren devengado hasta el cumplimiento del plazo del contrato de arrendamiento. La jurisprudencia interpretaba el citado artículo moderando el importe de la indemnización, limitándolo hasta el momento en que el arrendador hubiera arrendado de nuevo el local.
La actual Ley de Arrendamientos Urbanos sólo contempla el supuesto para los arrendamientos de vivienda –no para los arrendamientos para uso distinto– y lo hace facultando el desistimiento unilateral por parte del arrendatario en aquellos casos en los que el contrato tiene una duración superior a 5 años y cuando ya han transcurrido más de 5 años, siempre que el arrendatario dé un preaviso de dos meses de antelación (art. 11.1). Asimismo, las partes pueden pactar que, en el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador en el importe de una mensualidad arrendaticia por año que reste de contrato (art. 11.2).
Sin embargo, insistimos, la ley no soluciona el supuesto planteado cuando se trata de un arrendamiento “para uso distinto del de vivienda”. Arrendador y arrendatario son libres para pactar en el contrato sobre el desistimiento y sobre la indemnización correspondiente, pero en demasiadas ocasiones no se pacta sobre tales extremos y es entonces donde se plantea el problema.
Ante el silencio de la ley de arrendamientos urbanos, tenemos que acudir al marco normativo general, el Código Civil, cuyo artículo 1256 dispone que el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, lo que, en el caso que nos ocupa, implica que el arrendatario no está facultado por su sola voluntad –sin concurrir causa justificada– a desistir del contrato con anterioridad al plazo pactado.
En esos casos –la mayoría de los supuestos en los que el arrendatario desiste del contrato de arrendamiento y las partes no han pactado las consecuencias de dicha eventualidad– el arrendador insta de los juzgados la condena al arrendatario a indemnizar los daños y perjuicios que le ha causado tal desistimiento, a lo que tiene derecho. Y lo hace maximizando sus pretensiones, solicitando que la indemnización por el daño emergente y lucro cesante comprenda el importe de todas las rentas que se habrían devengado si el contrato hubiera llegado a su término por el transcurso normal del plazo pactado, lo que lógicamente el arrendatario tiende a combatir.
Es en este punto, en el de la determinación de la indemnización donde la jurisprudencia no resulta uniforme. Algunas sentencias han tendido a determinar la indemnización en el importe total de las rentas pendientes hasta el vencimiento natural del contrato; otras han acudido a la aplicación analógica del ya citado artículo 11.2 de la actual ley que, para el supuesto de arrendamiento de vivienda, prevé, según hemos indicado, la indemnización de un mes por año que restase para cumplir el contrato. Entre medias, otras sentencias tienen a exigir al arrendador la acreditación de los daños y perjuicios efectivamente sufridos, ponderando distintas variables, como el periodo de duración del contrato que restase por cumplir, la conducta del arrendador tendente a buscar un nuevo inquilino, el tiempo que tarde en obtenerlo, el importe de las rentas que éste le satisfaga, etc.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril 2012, limitó la indemnización a un mes por año de contrato (más una cantidad adicional por circunstancias específicas del caso concreto), atendiendo a la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares, teniendo asimismo en cuenta lo dispuesto en el artículo 11.2 de la Ley, pues, aun dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido.
A juicio de quien escribe, sería deseable, además de una uniformidad jurisprudencial en orden a la determinación de los criterios indemnizatorios, incluir entre dichos criterios la conducta del arrendatario. Y si ciertamente la causa de su desistimiento no es arbitraria, sino, por ejemplo, es la grave crisis económica actual, dicha indemnización debería moderarse, por cuanto si se le condena a pagar un importe equivalente o muy próximo al de todas las rentas pendientes según la duración del contrato cabe que se esté abocando al arrendatario a su muerte civil, tras pasar por un expediente concursal. Y en esas circunstancias todos salen perdiendo: el arrendatario que acaba en liquidación y el arrendador que no percibe dicha indemnización por la insolvencia del arrendatario.
Con todo, lo deseable, por seguridad jurídica, es que sea la ley y no los tribunales los que den una respuesta definitiva a esta cuestión. Y ahora es una buena ocasión, por cuanto se encuentra en tramitación el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas el cual, por cierto, sí vuelve a tratar el desistimiento del contrato por parte del arrendatario de vivienda facilitándolo aun más, al permitirle desistir una vez transcurridos tan sólo seis meses de contrato con el único requisito de que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes, manteniendo que las partes puedan pactar en el contrato, para el caso del desistimiento, el abono de una indemnización de un mes por año de contrato que reste por cumplir.