El concepto de "actividad económica"
A grandes rasgos el régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (REAV) regulado en la actual Ley el Impuesto sobre Sociedades (LIS) y en el derogado Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS) permite a las entidades que hayan optado por el mismo beneficiarse de una bonificación del 85% de la cuota íntegra del Impuesto sobre Sociedades para las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas y del tipo reducido del 4% de IVA en la adquisición de viviendas siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la mencionada bonificación.
Si bien en sus orígenes el REAV resultaba aplicable a las entidades cuyo objeto social exclusivo era el alquiler de viviendas, para los periodos impositivos iniciados a partir del 20 de noviembre de 2005, se establece que podrán acogerse a este régimen aquellas entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.
Tanto la Dirección General de Tributos en numerosas contestaciones a consultas tributarias como la mayoría de los Tribunales Superiores de Justicia han considerado que tras el cambio normativo indicado, para aplicar el REAV se exige expresamente que la actividad de arrendamiento de viviendas se ejerza como actividad económica debiendo acudir para determinar si existe una actividad económica a lo previsto en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) en su redacción vigente en aquél momento (local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y persona empleada con contrato laboral y a jornada completa) haciendo una interpretación integradora del ordenamiento jurídico, al no existir una definición de actividad económica en el propio TRLIS.
En esta misma línea se ha pronunciado el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) en el marco de un procedimiento para la adopción de resolución en unificación de criterio, en su resolución de 5 de julio de 2016, al concluir que el concepto de «actividad económica» al que aludía el derogado TRLIS debe cumplir los requisitos contenidos en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF para que resulte de aplicación el REAV.
Para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero 2015 deberá, no obstante, acudirse a la definición de actividad económica de arrendamiento de inmuebles del artículo 5 de la LIS que exige que se utilice para su ordenación, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, pudiéndose determinar el concepto de actividad económica teniendo en cuenta a todas a las sociedades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio. Puntualizar que en varias Sentencias recientes, el Tribunal Supremo ha considerado que no es suficiente que se utilicen los medios mínimos mencionados (empleado y local para ejercicios iniciados con anterioridad a 1.1.15 y empleado para los iniciados a partir de dicha fecha), sino que éstos deben ser necesarios para realizar la actividad de arrendamiento, para que ésta califique de actividad económica.