El derecho hipotecario en la Unión Europea
El pasado 28 de febrero se publicó la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial es la primera Directiva de la Unión Europea que regula materia relacionada con el derecho hipotecario de los Estados Miembros y, más concretamente, todas las cuestiones relativas a la concesión de préstamos cuyo destino sea la adquisición de un inmueble.
Esta normativa ve la luz con la finalidad de evitar los diferentes desajustes que ha provocado la crisis del sector inmobiliario, los perjuicios sufridos por los consumidores y con la idea de regenerar el sistema financiero en un entorno de estabilidad, responsabilidad, armonizando los ordenamientos jurídicos de los Estados Miembros regulando la actividad de los intermediarios financieros y los prestamistas.
Se puede afirmar que todas las medidas que se describen tienen como finalidad la de proteger a los consumidores mejorando los niveles de información que se les suministra en cada operación, exigiendo requisitos mínimos de información y de los productos a ésta asociados, facilitando ejemplos de las consecuencias de la firma de un préstamo con unas determinadas características, otorgando la posibilidad de desistir del contratos suscrito o, en su caso, obligando al consumidor a que analice la operación durante un periodo de tiempo mínimo, información que, dicho sea de paso, le será facilitada, como señala la Directiva, en soporte duradero.
Esta normativa tiende a generalizar la utilización del FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que resulta de obligada entrega a los contratantes de operaciones de financiación de viviendas. Esta Ficha representa el documento en el que se contendrá la totalidad de la información que afecte a ese préstamo con la idea de que un análisis de la misma pueda ayudar a configurar un consentimiento eficaz y válido por parte de los prestatarios. Se establece, además, cuál ha de ser el contenido de esta Ficha y la información básica que se ha de ofrecer a los consumidores.
Además esta normativa focaliza su preocupación en la TAE (Tasa Anual Equivalente) como concepto que aúna el coste total de la financiación para la adquisición de una vivienda que debe ser conocida por el consumidor antes de la suscripción de la misma.
Por otro lado, la Directiva 2014/17/UE muestra su preocupación por regular las actividades de los prestamistas y los intermediarios financieros que operan dentro de la Unión Europea estableciendo sistemas de control de estos operadores para evitar posibles situaciones de abuso o desequilibrio y buscando una actividad profesional y responsable de los mismos.
Además, la Directiva afectará al procedimiento de ejecución hipotecaria. Se exige una “tolerancia razonable” antes del inicio de cualquier acción ejecutiva y en caso de llegar a la ejecución del inmueble la norma exige la búsqueda de soluciones que eviten un excesivo endeudamiento a través, por ejemplo, de la asunción por el ejecutante del activo por el mayor valor de adjudicación y que se otorguen facilidades para el abono del resto de la deuda no cubierta con la ejecución del bien.
Esta Directiva entra en vigor en este mes de marzo pero los Estados de la Unión tienen un plazo de dos años para implementarla y desarrollarla internamente. En España afectará a nuestro derecho hipotecario y al régimen legal de las ejecuciones hipotecarios pero estos cambios redundarán en la creación de un nuevo escenario de concesión de préstamos para la adquisición de viviendas, desde luego, mucho más coherente, seguro, fiable y responsable.