El gasto (o menor ingreso) derivado de un descuento en el arrendamiento es deducible en el Impuesto sobre Sociedades

En este contexto, resulta especialmente interesante la reciente sentencia de la Audiencia Nacional, de 27 de enero de 2020 (recurso 466/2016), en la que se analiza el caso de una compañía que había suscrito, como arrendador, un contrato de arrendamiento de hotel, con derecho a percibir por ello una renta anual pagadera por mensualidades anticipadas. Debido a las dificultades por las que estaba atravesando el arrendatario, se llegó a un acuerdo por el que se condonaba el alquiler de varios meses, con la condición de que el arrendatario continuara con el arrendamiento y, si mejoraba su actividad en un año posterior, pagara las cantidades condonadas.

Las condonaciones quedaron documentadas mediante las correspondientes facturas rectificativas de las emitidas inicialmente por los meses a los que se referían los acuerdos alcanzados; lo que supuso una reducción de ingresos en la arrendadora y una reducción de gastos en la arrendataria, a efectos contables y del Impuesto sobre Sociedades. También se hacía una referencia al acuerdo alcanzado en la memoria de las cuentas anuales y en la contabilidad de la arrendadora.

La Administración entendió que todo lo descrito suponía, en realidad, un impago de deudas, lo que debería haber llevado a dotar una provisión por insolvencias no deducible para la arrendadora porque habían transcurrido menos de seis meses entre el momento en que se produjo el impago y el cierre del ejercicio. El contribuyente alegó, sin embargo, que se trataba de una novación contractual concedida con el fin de mantener vivo el contrato arrendamiento, que daba lugar a un gasto deducible.

La Audiencia Nacional concluye lo siguiente:

1. Que el precio es uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, por lo que su modificación implica la existencia de una novación extintiva (artículo 1203 del Código Civil). Este tipo de acuerdos novatorios no está sometido a especiales exigencias de forma, por lo que la novación tácita se presume cuando se pueda inducir por actos de inequívoca significación como, en este caso, la emisión de las facturas rectificativas, los asientos contables y la mención en la memoria de las cuentas anuales.
2. Que no nos encontramos, por tanto, ante un impago, sino ante un acuerdo de voluntades que supone una rebaja del precio, de forma que el acreedor no podría exigir el precio rebajado sin el consentimiento del deudor. Solo es posible entender que ha habido un impago sobre la base de negar categóricamente la existencia misma del pacto de condonación, descuento o rebaja que motivó la expedición de las facturas rectificativas; y ello no es posible conforme a las evidencias mencionadas.
        
   En definitiva, el acuerdo alcanzado no implica un impago (como tampoco un aplazamiento), pues la reclamación de la deuda no depende de la exclusiva voluntad del acreedor, requiriendo un nuevo acuerdo en el que concurra la voluntad del deudor para hacer efectivas las sumas condonadas.
3. Que tampoco  se ha producido una liberalidad, porque no se da la nota de unilateralidad propia de las liberalidades; existe un acuerdo entre las partes, que deja abierto un posible posterior acuerdo que revise las condiciones del anterior.

Conforme a lo anterior, no se puede negar la deducibilidad del gasto (o menor ingreso) registrado por el arrendador con motivo del pacto alcanzado.