Inmuebles alquilados: ¿exentos del Impuesto sobre el Patrimonio?

Una de las cuestiones con mayor trascendencia tributaria en las sociedades dedicadas al alquiler de inmuebles es la consideración de dicha actividad como actividad económica a efectos fiscales.

Esta cuestión es especialmente relevante para la tributación directa de los socios personas físicas ya que sólo en el supuesto que el alquiler de inmuebles se realice como actividad económica, será posible que las participaciones en dicha sociedad estén exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), y en su caso, bonificadas en un 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

A este respecto, resulta curioso que la consideración de actividad económica puede ser distinta en función del impuesto que estemos liquidando. Así, a efectos del IP para considerar la afectación a actividades económicas deberemos acudir a las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), mientras que en sucesiones en Cataluña deberemos acudir a la normativa autonómica.

Hasta el ejercicio 2014, la norma fiscal, tanto a efectos de IP como ISD, establecía que el arrendamiento de inmuebles únicamente tenía la consideración de actividad económica cuando se contara, al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa y con un local, ambos destinados en exclusiva a realizar la gestión de la actividad inmobiliaria.

A efectos del IP, la reforma fiscal del Impuesto sobre Sociedades y del IRPF, en vigor desde el 1 de enero de 2015, flexibilizó los requisitos a cumplir para que la actividad de alquiler pueda entenderse como una actividad económica, al eliminar la exigencia de disponer de un local exclusivo para realizar la actividad y considerar que, en el caso de sociedades que formen parte del mismo grupo mercantil (según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio), el concepto de actividad económica se determine considerando todas las sociedades que forman parte del mismo.

Esta novedad ha permitido que grupos mercantiles con distintas sociedades dedicadas al alquiler de inmuebles, no precisen tener una persona contratada en cada una de las sociedades para considerar la actividad de alquiler de cada una de ellas como actividad económica, pudiendo concentrar los medios en una única sociedad del grupo.

En el supuesto de grupos familiares con participación y gestión unificada en distintas sociedades, en los que no exista una sociedad cabecera (holding) que aglutine todas las participaciones, la Dirección General de Tributos se ha inclinado recientemente por considerar que este tipo de grupos de ‘coordinación’ no forman parte del concepto de grupo de sociedades definido en el artículo 42 del Código de Comercio, por lo que los requisitos exigidos deberán cumplirse en cada sociedad individualmente.

Así, en este tipo de estructuras, el hecho de no tener una sociedad holding que concentre las participaciones, podría implicar una duplicidad de medios personales para poder disfrutar de la exención en IP de cada una de las sociedades.

Por lo que respecta al ISD, la normativa catalana sigue exigiendo el requisito del local para considerar que la actividad de arrendamiento se realiza con carácter económico, y aunque la legislación aplicable no lo prevé expresamente, la Generalitat ha admitido a través de consulta, que los medios en supuestos de grupos de sociedades puedan concentrarse en una única sociedad del grupo.