La fiducia inmobiliaria: un beneficio de dos bandas
Para nadie es un secreto que la fiducia inmobiliaria se ha convertido en uno de los mecanismos legales más usados por constructores y adquirentes de unidades inmobiliarias. Lastimosamente, la penetración de este esquema no ha sido total en el país, pues la cultura de la compraventa en la mediana y pequeña urbe es un fantasma que va en desmedro de una operación que se ha mostrado ampliamente favorable para adquirentes de vivienda y constructores.
¿Cuáles son los beneficios para los adquirentes de vivienda?
El principal beneficio que da la estructura de fiducia inmobiliaria para el adquirente de vivienda es la seguridad que su dinero va a ser debidamente invertido en la obra.
En efecto, el adquirente de unidad inmobiliaria puede estar seguro que su dinero se va a mantener en su patrimonio a través de un encargo fiduciario, hasta el momento en que la obra alcance su punto de equilibrio, o sea, el punto en que se declara que la obra es viable técnica, comercial y jurídicamente, De esta manera no compromete recursos a una obra que está llamada al desastre.
En segundo lugar, la fiducia inmobiliaria de administración y pagos da transparencia sobre el manejo de los recursos, en especial porque una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera es la encargada de administrar los recursos y bienes que se han destinado al proyecto, garantizando así que los recursos se destinarán efectivamente a la construcción.
En tercer lugar, el beneficio del esquema fiduciario se da en un abaratamiento de costos en el proceso de construcción, lo que permite que el constructor oferte precios altamente competitivos en el mercado, lo cual claramente es un beneficio a dos bandas.
¿Cuáles son los beneficios para el constructor?
El esquema fiduciario es ampliamente beneficioso para el constructor, en especial en materia tributaria, pues la construcción puede ser aportada al fideicomiso y, en ocasión de ello, el desarrollador puede tener derecho a un beneficio económico en el contrato de fiducia, el cual al no ser un servicio prestado trae una eficiencia del 16% del valor por concepto de IVA ahorrado.
De igual manera, los recursos que se giren a los fideicomitentes, generalmente al constructor, están exentos de 4x1000, lo es un gran incentivo para macroproyectos.
Finalmente, y conociendo la actual política de vivienda colombiana, encontramos que los fideicomisos son vehículos necesarios para desarrollar actividades de construcción VIS y VIP, generándose a través de este esquema un incentivo a la construcción que va en pro de las personas de menores recursos.
¿Por qué no se ha desarrollado esta estructura en ciudades pequeñas e intermedias?
Por desgracia. la respuesta no es de carácter jurídico o económico, sino que responde a una ideología anacrónica que aún prima en ciertas partes del país, la cual considera que una promesa de compraventa es un vínculo de seriedad que nadie se atrevería a desconocer y que es como se deben hacer las cosas, porque siempre se han hecho de esa manera. lo anterior se ve aunado al hecho de la poco educación financiera que se tiene en algunas regiones del país y que imposibilita que la estructura fiduciaria se muestre como un vehículo idóneo para la adquisición de vivienda.