La introducción de la figura del condominio en los establecimientos turísticos

En los últimos años se observa la paulatina introducción en los ordenamientos jurídicos autonómicos de nuevas figuras tendentes a facilitar la flexibilización y modernización de la oferta turística española. Destaca la introducción de la división en propiedad horizontal de los establecimientos de alojamiento turístico u otras figuras afines que suponen introducir el régimen de copropiedad en dichos establecimientos.

Ello implica conceptualmente la posibilidad de que la propiedad de los establecimientos de alojamiento turístico pueda ser compartida entre diferentes individuos, en cualquiera de los regímenes de copropiedad permitidos por el ordenamiento jurídico sin que, no obstante, dichos individuos puedan disfrutar libremente de la posesión de las unidades que componen el establecimiento. Éste se encontrará regido por un operador turístico, titular de la actividad, que gestionará el establecimiento bajo el principio de unidad de explotación, que en modo alguno se ha de ver quebrantado por la división en la propiedad. A cambio de la inversión realizada en la adquisición de una parte indivisa -o una unidad- del establecimiento, los propietarios adquieren la posibilidad de disfrutar, durante un período de tiempo limitado, de una de las unidades del establecimiento de alojamiento turístico y de una determinada rentabilidad.

Se trata de una figura de amplia extensión en Francia y otros países de nuestro entorno, y supone, a los efectos del operador turístico, una forma de financiación de los establecimientos de alojamiento turístico. En España se ha introducido en los últimos años en algunos ordenamientos jurídicos autonómicos, como en Canarias, Comunidad Valenciana, Islas Baleares y Andalucía. Una parte del sector turístico catalán ha venido reivindicando en los últimos tiempos la introducción de esta figura como palanca para la posible renovación de la oferta turística catalana.

Desde una perspectiva jurídica, sin duda, no son pocos los retos que se deben afrontar a la hora de regular la figura del condominio turístico, ya que la introducción de esta figura tiene implicaciones desde distintos puntos de vista: desde la perspectiva de la regulación sectorial turística, pero también desde el punto de vista del derecho civil, el urbanismo y la defensa de los consumidores y usuarios. Los principales retos que se plantean a la hora de regular la figura son los siguientes:

- Conservación del principio de unidad de explotación: En primer lugar, la mayor preocupación de la Administración es asegurar la gestión unitaria del establecimiento turístico, pese a que la propiedad del mismo se encuentre divida entre los diferentes miembros del condominio. Preservar el principio de unidad de explotación -definido por la normativa catalana como la "forma de ejercicio de la actividad de alojamiento turístico que mantiene la disponibilidad permanente de todas las unidades de alojamiento del establecimiento", es el objetivo de la regulación, toda vez que no se trata de una figura de amplia extensión en la cultura turística española, el riesgo de que uno de los propietarios decida unilateralmente disfrutar o gestionar una de sus unidades, supondría la vulneración del principio de unidad de explotación y, por lo tanto, el quebranto de uno de los principios rectores de la actividad turística.

Los ordenamientos que han introducido esta figura, de cara a asegurar la vigencia del principio de unidad de explotación, exigen la celebración de un contrato común para todos y cada uno de los propietarios del inmueble con un operador turístico que será el titular del establecimiento. La adquisición de la nuda propiedad de una participación en el condominio o de una de las unidades de establecimiento turístico, debe comportar necesariamente la subrogación del adquirente en el contrato celebrado con el operador turístico. Para asegurar el cumplimiento futuro del principio de unidad de explotación, debe existir un pacto entre los copropietarios que les obligue a seleccionar a un nuevo operador turístico -o renovar al existente- a la finalización del contrato.

- Mantenimiento del uso turístico: Vinculada con la problemática anterior, es necesario también evitar que las unidades del alojamiento turístico puedan ser destinadas a un uso distinto del turístico -fundamentalmente, al uso residencial-. Para ello, las diferentes normativas han introducido la presunción de que existirá uso residencial en el supuesto de empadronamiento o de contratación de servicios de forma individualizada con respecto a los servicios contratados por parte de todo el establecimiento turístico. La consecuencia de esta vulneración del uso turístico es, normalmente, además del cese en la actividad no deseada y de las penalizaciones que correspondan dentro del régimen de propiedad horizontal, el inicio del correspondiente procedimiento sancionador y, en su caso, la cancelación de la inscripción del establecimiento en el correspondiente registro administrativo.

Es necesario tener en cuenta que ello no puede suponer la penalización de los copropietarios cumplidores por el mero incumplimiento de uno de los copropietarios, por lo que es necesario introducir mecanismos que permitan la sanción a uno de los propietarios sin que el resto se vean perjudicados por su mala actuación.

- Defensa del tercero y del consumidor y usuario: Por último, se ha de tener en cuenta que, en su mayoría, los copropietarios serán personas físicas que ostentarán la condición de consumidores y usuarios; por ello, es necesario asegurar que los potenciales copropietarios conozcan, con anterioridad a la adquisición, las condiciones de gestión y disfrute de las unidades de alojamiento, con las limitaciones que ello supone en su derecho de propiedad.

Por ello, será necesario que tenga acceso al Registro de la Propiedad el documento administrativo en el que figuren las condiciones de uso y gestión del bien inmueble: entre otras, la cesión del uso al operador hotelero con el que se ha celebrado el contrato y la afección al uso turístico de la unidad de alojamiento, sin que éste pueda ser destinado a un uso diferente. Igualmente, se debe regular el nivel de la información que el promotor debe proporcionar a los potenciales adquirentes de la unidad.

En la actualidad en Cataluña la figura del condominio hotelero, si bien se encuentra ya permitido, no se halla regulado específicamente, lo que provoca un vacío legal que, de facto, supone que no se autorice la apertura de establecimientos en este régimen. Así, la Ley 3/2015 de 11 de marzo, de medidas fiscales, financieras y administrativas de Cataluña, incluyó en la Ley 13/2012, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña, diferentes modificaciones tendentes a permitir la figura del condominio hotelero. Concretamente, destacan la flexibilización de la definición de principio de unidad de explotación, permitiendo así la división de la propiedad del inmueble - si bien nunca de la gestión del establecimiento-, así como la introducción de la Disposición Adicional Octava, en cuya virtud se emplaza al Gobierno de la Generalitat a que, en el plazo de un año se apruebe una disposición reglamentaria que regule el condominio en los establecimientos de alojamiento turístico.

Si bien en un primer momento se planteó la posibilidad de crear una norma ad hoc para este tipo de establecimientos, posteriormente se introdujo su regulación en el nuevo Reglamento de Turismo de Cataluña, sometido a información pública por Edicto de 30 de julio de 2015 y que se encuentra pendiente de aprobación por el Gobierno de la Generalitat. A pesar de que son comprensibles las iniciales reticencias de la Administración en la introducción de la figura del condominio turístico, se trata de una figura que, con una adecuada regulación que preserve la explotación unitaria del establecimiento y salvaguarde los derechos de los propietarios, se ha probado como una eficaz medida en la revitalización de la oferta turística existente.