La mal llamada "multipropiedad" y su reciente nueva regulación

Las ventajas, a priori, eran evidentes: por una parte, el consumidor turístico conseguía una manera estable de pasar sus vacaciones, sin tener por ello que realizar un gran desembolso para comprar un inmueble completo, sino solo el derecho a utilizarlo a través del pago de un importe más reducido y una contribución anual para los gastos de mantenimiento del alojamiento en cuestión.

La regulación en España llegó con la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (la “Ley 42/1998”), que supuso la trasposición de la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, y que vino a cubrir el vacío legal en el que, durante largos años, vivió esta figura.

No obstante, dicha regulación pronto se manifestó insuficiente ante las prácticas abusivas por parte de algunos promotores e intermediarios. Algunas de ellas, consistían en configurar contratos sobre figuras afines a la recogida por la Ley 42/1998 (por ejemplo, un aprovechamiento por turnos de una embarcación), o contratos de duración inferior al plazo mínimo estipulado (por ejemplo, de treinta y cinco meses), todo ello con el objetivo de evitar su aplicación, en detrimento de los derechos de los consumidores. Otras prácticas consistían en auténticas estafas, con el consiguiente deterioro de la imagen del sector.

El pasado 18 de marzo entró en vigor el Real Decreto-Ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (el “RDL 8/2012”). Esta norma ha supuesto la derogación de la Ley 42/1998 (aunque incorpora prácticamente todo su contenido) y, además, supone la trasposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2008, con el mismo título.

El RDL 8/2012, tal y como recoge su exposición de motivos, viene a suplir las lagunas de la normativa anterior, refuerza la protección del consumidor, regula con mayor precisión los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, insiste y amplía la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio del tal derecho, exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración y determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento. Algunos de los cambios más importantes, son los siguientes:

(i) Por lo que respecta al ámbito de aplicación, se definen los cuatro contratos que, celebrados entre empresario y consumidor turístico, se rigen por el RDL 8/2012:

a. El contrato de aprovechamiento de bienes de uso turístico, de duración superior a un año e inferior a cincuenta, sin perjuicio de que dé derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación. Se incluyen los contratos sobre bienes muebles con la misma finalidad (alquiler de caravanas, embarcaciones, etc.), pero quedan excluidos los contratos que no traigan aparejado un alojamiento ni aquéllos que supongan reservas no vinculantes.

b. El contrato de producto vacacional de larga duración, de duración superior a un año por el que el consumidor adquiere el derecho a obtener descuentos o ventajas en alojamientos.

c. El contrato de reventa que consiste en la intermediación entre un agente de reventa y un consumidor que desea vender o comprar un derecho de aprovechamiento por turno de un bien de uso turístico o producto vacacional de larga duración, a cambio de un corretaje o comisión.

d. El contrato de intercambio que da cobertura a la participación en un sistema de intercambio, a título oneroso, de los derechos derivados del contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

A los contratos prexistentes y vigentes a la entrada en vigor del RDL 8/2012, no les afecta la nueva normativa a menos que así lo acuerden las partes y se adapten a alguna de las modalidades indicadas. Estos contratos prexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años desde su firma y, sin son anteriores a la Ley 42/1998, desde el 15 de diciembre de 1998, salvo que sea de duración inferior o hubieran hecho en la escritura de adaptación declaración expresa de continuar por tiempo indefinido o por plazo cierto.

(ii) Por lo que respecta a la protección al consumidor, se regulan específicamente las vías para ejercer su derecho a conocer lo que está comprando, a obtener toda la información clara y completa al respecto, y a desistir de él. En este sentido:

a. La publicidad deberá ser clara y comprensible para lo cual se prevé la utilización de formularios al efecto. El objetivo es que el consumidor tenga la oportunidad de considerar la oferta disponiendo de todos los elementos relevantes.

b. Se exige que el contrato adopte forma escrita en papel u otro soporte duradero al que se anexará la información precontractual facilitada con antelación a su firma.

c. Se regula la existencia de un derecho de desistimiento sin que este deba ser motivado ni lleve aparejado coste alguno para el consumidor. El plazo para su ejercicio será de catorce días naturales, dependiendo su cómputo de si el empresario facilitó toda la información precontractual y los formularios y en qué momento.

d. Se recoge la prohibición de anticipos, constitución de garantías, reserva de dinero en cuentas, reconocimiento expreso de deuda y, en general, contraprestación de terceros, antes de que transcurra el plazo de desistimiento.

e. La resolución del contrato regulado por el RDL 8/2012, supondrá la extinción de cualquier otro contrato accesorio suscrito al efecto (un préstamo al consumo, por ejemplo).

f. Se prevé la eventual existencia de códigos de conducta del empresario del sector.

g. Se regula la acción de cesación contra conductas contrarias a lo previsto en el RDL 8/2012 que lesionen el interés de los consumidores, y su régimen sancionador.

(iii) Por lo que respecta a la ley aplicable, se declaran imperativas las disposiciones del título I del RDL 8/2012, siendo nula por tanto, la renuncia del consumidor a los derechos allí estipulados a su favor. Se invoca el Reglamento Roma I relativo a la ley aplicable, de forma que incluso aun cuando resulte de aplicación la ley de un país no perteneciente al Espacio Económico Europeo, pueda aplicarse la ley española si el inmueble a que haga referencia el contrato radica en España.

(iv) Por lo que respecta a la inscripción del derecho de aprovechamiento, se exige que el bien haya sido incorporado al Catastro, que el vendedor o promotor haya concertado una póliza para cubrir vicios ocultos de la construcción e incluso la posibilidad de que, con carácter adicional, contrate una para hacer frente a las obligaciones de indemnizar daños y perjuicios a terceros por el uso del régimen.

(v) Por último, se actualiza la normativa tributaria de aplicación.

Se espera que la aprobación de este nuevo marco legal elimine las malas prácticas y abusos cometidos en el pasado y, en definitiva, ofrezca una mayor protección al consumidor turístico.