La nueva Ley de Crédito Inmobiliario alterará las estimaciones de los fondos compradores de créditos fallidos (NPLs)

La primera versión del proyecto de ley no regulaba el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios suscritos por personas físicas y garantizados con inmuebles de uso residencial. Sin embargo, la versión del proyecto posteriormente presentada para su tramitación parlamentaria sí incluía una novedosa regulación para estas cláusulas de vencimiento anticipado que exigía reformar tanto la Ley Hipotecaria como la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿De dónde venimos y a dónde vamos?

Según el régimen anterior, para declarar el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios era obligatorio que el contrato de préstamo incluyera la facultad del acreedor de vencerlo aceleradamente, siempre y cuando se verificara el incumplimiento de tres cuotas mensuales. Por tanto, el anterior régimen de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios era voluntario (solo funcionaba si existía pacto expreso entre prestamista y prestatario) y cuantitativo (el vencimiento anticipado solo era posible si existía un concreto número de cuotas del préstamo impagadas, que no podían ser menos de tres).

Con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario se modifica este sistema voluntario y cuantitativo para pasar a un régimen imperativo y cualitativo.

1. Imperativo: la facultad de vencer anticipadamente un préstamo con hipoteca sobre vivienda habitual de una persona física será una facultad que tendrá el prestamista en todo caso (sin posibilidad de pacto en contrario).
2. Cualitativo: es necesario que se alcance un determinado porcentaje de cuotas vencidas y no satisfechas, por capital o intereses, sobre el total del capital concedido inicialmente (dicho porcentaje de importe vencido sobre el total del capital concedido es móvil pues varía en función del tiempo transcurrido desde la concesión del préstamo). La primera versión del Proyecto de Crédito Inmobiliario presentada por el Gobierno contemplaba unos porcentajes del 3% y del 5% en función de si el impago se producía durante los 10 primeros años del plazo de amortización del préstamo (3%) o más allá de este plazo (5%).

¿Cuándo se activa el vencimiento anticipado?

La versión final de la ley cambia esos porcentajes e incluye un nuevo sistema para vencer anticipadamente un préstamo hipotecario:

1. Si el incumplimiento se produce dentro de la primera mitad de duración del préstamo, el prestamista estará facultado para vencer anticipadamente el préstamo cuando: (a) la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al 3% de la cuantía del capital concedido, o (b) se haya producido un incumplimiento equivalente a 12 cuotas.
2. Si el incumplimiento se produce dentro de la segunda mitad de duración del préstamo, el prestamista estará facultado para vencer anticipadamente el préstamo cuando: (a) la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al 7% de la cuantía del capital concedido, o (b) se haya producido un incumplimiento equivalente a 15 cuotas.

¿A qué prestatarios aplica el nuevo vencimiento anticipado?

En cuanto al ámbito subjetivo, el texto definitivo de la ley no lo delimita con precisión, aunque de su Exposición de Motivos se podría entender que se aplica a todas las personas físicas que sean prestatarias, fiadoras o garantes de préstamos, con independencia de que sean consumidores o no, incluyéndose, por tanto, a los trabajadores autónomos. No obstante, la propia Ley limita su aplicación a los préstamos garantizados con hipoteca u otra garantía real sobre bienes inmuebles “de uso residencial”[1]. Esto hace que, en el caso de préstamos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, el prestatario, garante o fiador tenga que ser necesariamente un consumidor, lo que en términos prácticos supone que la Ley no es de aplicación a los préstamos suscritos por trabajadores autónomos con fines exclusivamente profesionales.

¿Es cierto que el nuevo vencimiento anticipado aplica a contratos firmados antes de la nueva ley?

Sí, afectará a aquellos contratos de préstamo hipotecario que no se hubieran vencido anticipadamente antes de la entrada en vigor de la norma, con independencia de que los mismos hubieran sido suscritos con anterioridad a dicha entrada en vigor,  y ello salvo que el deudor alegara que las reglas de vencimiento anticipado de su contrato le resultan más favorables.

¿Para cuándo el nuevo régimen de vencimiento anticipado?

La nueva regulación entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).