La nueva regulación del alquiler aumenta la duración de los contratos y vincula su subida al IPC

Los contratos y actos celebrados desde la entrada en vigor del real decreto-ley (a partir del 6 de marzo de 2019) y posteriores quedan sometidos a la nueva normativa, que modifica las siguientes leyes: la Ley de Arrendamientos Urbanos; la Ley de Propiedad Horizontal; la Ley de Enjuiciamiento Civil, y; la Ley Reguladora de Haciendas Locales y la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

A continuación se exponen las modificaciones principales que el RDL 7/2019 plantea:  

Modificaciones de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Las modificaciones se refieren fundamentalmente a los arrendamientos de viviendas. En este sentido, cabe destacar los siguientes aspectos:

Plazo mínimo y prórroga tácita: se amplía el plazo de duración mínima de tres a cinco años si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica; por tanto, si el plazo pactado es inferior, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta el cumplimiento del plazo mínimo, salvo oposición a dicha prórroga por el arrendatario.

Como excepción, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, no procederá la prórroga obligatoria cuando al tiempo de su celebración se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.  

​También se amplía la prórroga tácita, una vez transcurrido el plazo de duración mínima, de uno a tres años. Esta prórroga será de  aplicación cuando, habiendo transcurrido los cinco o siete años de duración mínima,  ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato. El preaviso que se requiere en tal caso es de dos meses de antelación (en el caso del arrendatario) y cuatro meses de antelación (en el caso del arrendador). La prórroga tácita operará por períodos anuales hasta el máximo de tres años.

Referencias temporales: como consecuencia de lo anterior, las referencias temporales a los derechos del arrendador y renuncias del arrendatario serán las del nuevo plazo mínimo, esto es, cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si el arrendador es persona jurídica).

Inscripción en el Registro de la Propiedad: se elimina la referencia del artículo 7 de la LAU relativa a la necesidad de inscribir los arrendamientos para que tengan efectos frente a terceros. 

Resolución del derecho del arrendador: durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete si el arrendador fuese persona jurídica, el arrendatario tendrá derecho a continuar el arrendamiento hasta dicho plazo aun cuando se hubiese resuelto el derecho del arrendador por retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial o ejercicio de opción de compra. En contratos de plazo superior a cinco o siete años, transcurrida dicha duración la resolución del derecho del arrendador extinguirá el contrato de arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiese accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.

Enajenación de la vivienda arrendada: el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco  primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Fallecimiento del arrendatario: no podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario cuando los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Actualización de renta: en todo caso el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC.

Garantías del arrendatario: las garantías adicionales a la fianza legal no podrán exceder de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco o, en su caso, siete años (si el arrendador es persona jurídica) de duración.

Gastos de gestión: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando sea persona jurídica.

Obras de mejora: si existe acuerdo entre las partes, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento de la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o tácita, o un nuevo inicio del cómputo de estos plazos.

Tanteo y retracto: en caso de venta conjunta de todas las viviendas del arrendador en un inmueble  o de venta de todo el inmueble podría existir un derecho de adquisición preferente de la Administración pública sobre la totalidad del inmueble si la legislación sobre vivienda así lo establece.

Viviendas suntuarias: si el arrendamiento se refiere a viviendas de superficie superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda, el régimen legal aplicable será el determinado por la voluntad de las partes, en su defecto se aplicará el Título II de la LAU y supletoriamente el Código Civil.

Viviendas de uso turístico: se mantiene la no aplicación de la LAU a la cesión de viviendas de uso turístico, con independencia del canal de comercialización turística que se utilice. De esta forma, todas las viviendas de uso turístico se regularán por la normativa sectorial turística que sea de aplicación.

Información mínima a suministrar en los depósitos de fianza: se establece una información mínima que debe aportarse por el arrendador a los organismos de depósito de fianzas en las Comunidades Autónomas para “favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información para el ejercicio de políticas públicas”, incluyendo los datos de las partes (con sus domicilios), los datos de las fincas arrendadas (incluyendo año y tipo de reforma, superficie construida y datos catastrales) y los datos principales del contrato de arrendamiento (renta, plazo, actualización de la renta, fianza y garantías y pactos sobre amueblamiento y pago de gastos y suministros).

Modificaciones de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH)

Fondo de reserva: se amplía el fondo de reserva del 5% al 10% del presupuesto y se prevé destinar el fondo de reserva también a las obras de rehabilitación y accesibilidad. El plazo de adaptación se extiende a lo largo de los 3 ejercicios presupuestarios siguientes.

Obras de accesibilidad: será obligatorio realizarlas cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% de su coste.

Limitaciones a las viviendas turísticas: aun cuando suponga modificación de los estatutos o del título constitutivo, se podrá limitar o condicionar el destino de las viviendas para uso turístico por acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esta medida solo se aplicará a los nuevos pisos turísticos y no a los existentes, ya que no se establece con carácter retroactivo. También se podrá acordar con dichas mayorías el incremento de gastos comunes a tales viviendas siempre que no supongan un incremento superior al 20%.

Modificaciones de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC)

Se modifican determinados preceptos de la LEC en relación con el proceso de desahucio a efectos de concretar la fecha y hora de los lanzamientos, así como introduciendo en el proceso el trámite de comunicación a los servicios sociales y la posibilidad de suspensión del proceso durante unos plazos de un mes, o tres meses en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, para que se puedan adoptar medidas en casos de vulnerabilidad.

Juicio verbal: se modifica el artículo 249.1 6º excluyendo del juicio ordinario, además de las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia ya previstas, los asuntos que versen sobre arrendamientos de bienes inmuebles si se puede hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y ésta no excede de 6.000 euros.

Arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad: se modifica el artículo 441 para incluir en su apartado 5 que en la tramitación del juicio verbal de desahucio se informará al demandado de la posibilidad de acudir a los servicios sociales y de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a éstos para que puedan apreciar posibles situaciones de vulnerabilidad. Además, el Juzgado, de oficio, deberá comunicar el inicio del procedimiento a los servicios sociales quienes, de apreciar situación de vulnerabilidad, lo comunicarán al Juzgado dónde se acordará la suspensión del proceso hasta que se hayan adoptado las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de un mes, o de tres meses si el demandante fuera una persona jurídica, a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial.

Fijación de la fecha y hora del desahucio: se modifica el artículo 440, en sus apartados 3 y 4, a efectos de hacer constar que el letrado de la Administración de Justicia deberá incluir además de la fecha, la hora exacta del lanzamiento.

Ejecución de sentencias: en cuanto a la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración del plazo legal o contractual, se modifica el artículo 549.4 para indicar que, si bien no es de aplicación el plazo de espera, sí será necesario proceder con carácter previo al lanzamiento en los términos del artículo 441.5 anteriormente indicado cuando se trate de vivienda habitual.

Bienes hipotecados o pignorados: en el mismo sentido se modifica el artículo 686 relativo al requerimiento de pago en el procedimiento ejecutivo sobre bienes hipotecados o pignorados para incluir lo previsto en el artículo 441.5 con los mismos efectos.

Modificaciones del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre

No repercusión del IBI en caso de alquiler de vivienda social: las Administraciones públicas no podrán repercutir a los arrendatarios el IBI de los inmuebles de su propiedad arrendados en caso de que se trate de alquiler de viviendas con renta limitada por una norma jurídica.

Recargo del IBI a viviendas desocupadas: los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI (en uno o varios tramos en función del periodo de desocupación) de los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se ha eliminado la referencia reglamentaria y se establece la definición de vivienda desocupada con carácter permanente por referencia a la normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, debiéndose regular el recargo en la ordenanza correspondiente.

Bonificación del IBI: los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI para los inmuebles residenciales destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

Exención del ITP en arrendamientos de vivienda: quedan exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) los arrendamientos de vivienda regulados en el artículo 2 de la LAU. La suscripción de tales contratos no dará lugar al pago de ITP ni tampoco de la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en caso de formalización en documento público inscribible en el Registro de la Propiedad.

Medidas económicas

Programa de medidas de impulso de la oferta de vivienda: se introduce un mandato al Ministerio de Fomento para adoptar un conjunto de acciones para dinamizar la oferta (movilización de suelo público, medidas de agilización de trámites y reorientación del Plan Estatal, entre otras).

Creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda: se establece que en el plazo de ocho meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado, para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal. Además, las comunidades autónomas podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias en materia de política de vivienda.

Cambios con respecto al Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Los principales cambios que plantea el RDL 7/2019 frente al derogado Real Decreto-ley 21/2018 son los siguientes:

• Se limita la actualización máxima de la renta a la variación del IPC en todos los arrendamientos de vivienda y no solo los de renta reducida.

• Elimina la referencia a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento para que surtan efectos frente terceros.

• El plazo mínimo de duración deberá respetarse en todo caso aunque se resuelva el derecho del arrendador.

• La prórroga tácita (tres años) tras el plazo mínimo opera como prórrogas anuales hasta un máximo de tres años.

• La denegación de la prórroga obligatoria durante los cinco primeros años por necesidad del arrendador requiere una previsión expresa en el contrato con indicación de la causas para su aplicación.

• El plazo de preaviso para no renovar el contrato (habiendo transcurrido la duración mínima) se fija en dos meses para el arrendatario y cuatro para el arrendador.

• Se prevé crear un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

• Se regula una información mínima a suministrar por el arrendador con ocasión de los depósitos de fianza ante los organismos autonómicos competentes.