La nueva regulación sobre alquiler de vivienda amplía los plazos de arrendamiento

Las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 21/2018, que entró en vigor el pasado 19 de diciembre, afectan a las siguientes normas:

1. La Ley de Arrendamientos Urbanos, con la idea de recuperar el espíritu de la Ley de 1994 tras las reformas introducidas por la Ley 4/2013. En este sentido la presente modificación de la LAU se centra esencialmente en establecer contratos de alquiler más largos, limitar las exigencias de garantías adicionales que los propietarios puedan requerir a los arrendatarios y regular el pago de los gastos de gestión inmobiliaria.
2. La Ley de Propiedad Horizontal, al objeto de dar mayor flexibilidad a las comunidades de propietarios para limitar o vetar los alquileres turísticos, así como para facilitar la accesibilidad a los edificios.
3. La Ley de Enjuiciamiento Civil, introduciendo cambios en lo referente a los desahucios en hogares vulnerables.
4. La Ley Reguladora de Haciendas Locales y la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, introduciendo ciertas rebajas en los impuestos en determinados supuestos.

1. Modificaciones de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Las modificaciones se refieren a los arrendamientos de viviendas. En este sentido, cabe destacar:

1.1 Plazo mínimo y prórroga: Las referencias temporales previstas en la LAU a los plazos de duración mínima del arrendamiento de 3 años y su prórroga por 1 año adicional quedan sustituidas por un plazo de duración mínima de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica) y prórroga de 3 años (en caso de falta de notificación por el arrendador con 30 días de antelación).

1.2 Referencias temporales: Como consecuencia de lo anterior, las referencias temporales a los derechos del arrendador y renuncias del arrendatario serán las del nuevo plazo mínimo, esto es 5 años (7 años si el arrendador sea persona jurídica). Así el derecho de elevación de la renta por mejoras del arrendador, el importe de los gastos generales del inmueble a cargo del arrendatario, la actualización de la fianza o la posibilidad de pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por el plazo mínimo.

1.3 Actualización de renta: En los contratos de renta reducida la revisión anual de la renta no podrá dar lugar a un incremento superior a la aplicación del IPC. Se entenderán como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida para el conjunto del Estado y con carácter general en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas de alquiler. Por lo demás, se mantiene la regulación que establecía que la revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir si no se pacta expresamente, y que, en caso de que se pacte la revisión pero no se especifique el índice aplicable se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad.

1.4 Garantías del arrendatario: Las garantías adicionales a la fianza legal no podrán exceder de 2 mensualidades de renta  en contratos de hasta 5 años de duración (7 si el arrendador es persona jurídica).

1.5 Gastos de gestión: Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador si este es persona jurídica, salvo que tales servicios hayan sido contratados directamente por el arrendatario.

1.6 Tanteo y retracto: Se mantiene la no aplicación de los derechos de tanteo y retracto arrendaticios en caso de venta de la vivienda conjuntamente con todas las viviendas o locales del arrendador que formen parte del mismo inmueble o si se venden de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales del inmueble. Sin embargo, en tales casos podría existir un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración respecto de la totalidad del inmueble si así lo establece la legislación sobre vivienda.

1.7 Viviendas suntuarias: Si el arrendamiento se refiere a viviendas de superficie superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda, el régimen aplicable será el determinado por la voluntad de las partes, en su defecto se aplicará el Título II de la LAU y supletoriamente el Código Civil.

1.8 Viviendas de uso turístico: Se mantiene la no aplicación de la LAU a la cesión de viviendas de uso turístico, con independencia del canal de comercialización turística que se utilice.

2. Modificaciones de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH)

2.1 Fondo de reserva: Se amplía el fondo de reserva del 5% al 10% del presupuesto y se prevé destinar el fondo de reserva también a las obras de accesibilidad. El plazo de adaptación se extiende a lo largo de los 3 ejercicios presupuestarios siguientes.

2.2 Obras de accesibilidad: Será obligatorio realizarlas cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% de su importe.

2.3 Limitaciones a las viviendas turísticas: Aun cuando suponga modificación de los Estatutos o del título constitutivo se podrá limitar o condicionar el destino de las viviendas para uso turístico por acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esta medida solo se aplicará a los nuevos pisos turísticos y no a los existentes, ya que no se establece con carácter retroactivo. También se podrá acordar con dichas mayorías el incremento de gastos comunes a tales viviendas siempre que no supongan un incremento superior al 20%.

3. Modificaciones de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC)

3.1 Arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad: Se incluye la posibilidad de que el arrendatario demandado en un proceso de desahucio pueda acudir a los servicios sociales a los efectos de determinar su situación de vulnerabilidad. En tales casos se podrá suspender el proceso hasta que se adopten las medidas por los servicios sociales, durante un plazo máximo de 1 mes (o 2 meses si el demandante es una persona jurídica). Dichas circunstancias se tendrán en cuenta en los trámites del procedimiento judicial.

4. Modificaciones de la Ley Reguladora de Haciendas Locales y de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

4.1 No repercusión del IBI en caso de alquiler de vivienda con renta limitada: Las Administraciones públicas no podrán repercutir a los arrendatarios el IBI de los inmuebles de su propiedad arrendados en caso de que se trate de alquiler de viviendas con renta limitada por una norma jurídica.

4.2 Recargo del IBI a viviendas desocupadas: Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI (en uno o varios tramos en función del periodo de desocupación) de los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se ha eliminado la referencia reglamentaria y se establece la definición de vivienda desocupada con carácter permanente por referencia a la normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, debiéndose regular el recargo en la Ordenanza correspondiente.

4.3 Bonificación del IBI: Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI para los inmuebles residenciales destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

4.4 Exención del ITP en arrendamientos de vivienda: Quedan exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) los arrendamientos de vivienda regulados en el artículo 2 de la LAU. La suscripción de tales contratos no dará lugar al pago de ITP ni tampoco de la cuota gradual del  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en caso de formalización en documento público inscribible en el Registro de la Propiedad.