La rehabilitación de viviendas como instrumento para reactivar el sector inmobiliario

Parece que todas las Administraciones Públicas se han puesto de acuerdo en que la rehabilitación de viviendas es una pieza clave para impulsar una nueva industria de la construcción.

Nuestros políticos se expresan en los medios, de forma prácticamente unánime, a favor de los proyectos integrales de rehabilitación de barrios y de ciudades con criterios diversos (sostenibilidad, eficiencia energética, etc…) y en función de las disponibilidades presupuestarias de cada Administración se anuncian vías de subvenciones y ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas, tanto de fondos propios como de fondos comunitarios europeos.

Además, la Ley 8/2013 de 26 de junio, sobre Rehabilitación, regeneración y renovación urbana, pretendió dar un giro para facilitar la sustitución del modelo tradicional de urbanismo de expansión por un modelo de urbanismo de consolidación y mejora de las edificaciones existentes y de los cascos antiguos de las ciudades, afectando a barrios completos.

Pero en todo este panorama, si se me permite, puede que esté faltando la visión jurídica de la cuestión. Y en esta línea, me gustaría aprovechar esta oportunidad para aportar algún elemento que me parece relevante a los efectos de poder hacer efectiva esa nueva orientación de la industria de la construcción hacia la rehabilitación, la renovación y la regeneración urbana.

Ciertamente la rehabilitación puede ser la palanca para el cambio del sector. Los datos hablan por sí solos: se estima un potencial de rehabilitaciones hasta 2050 de más de 10 millones de viviendas lo que podría crear más de 150.000 empleos directos, con una inversión estimada en ese periodo del entorno de los 250.000 millones de Euros a razón de 10.000 millones de euros anuales, cifras de las que la Comunidad Valenciana podría representar aproximadamente el 12 por ciento. Además la orientación energética de estas rehabilitaciones permitirían a los ciudadanos obtener retornos de esa inversión (por la vía de los ahorros en la factura energética) prácticamente similares a lo invertido.

Ahora bien, ¿favorecen las normas que tenemos en vigor la implantación de una política de rehabilitación, renovación y regeneración urbana? En mi opinión la respuesta es no. Es cierto que la Ley de la Generalitat Valenciana 5/2014 de 25 de julio, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, aparentemente se esfuerza en ello, sentando algunos principios generales como la priorización de las actuaciones de rehabilitación y renovación urbana frente a las nuevas ocupaciones del territorio (art. 7.2.a); la inclusión en la ordenación pormenorizada de la singularización de las áreas de renovación urbanas (art. 35.1.j); el confiar en los Planes de Reforma Interior la labor de ordenar las actuaciones de rehabilitación (art. 40.1) aunque también se asigna esta función a los Planes Especiales (art. 43); o la habilitación para que el Patrimonio Público de Suelo se destine a estas finalidades (art. 99.1.d).

Sin embargo, más allá de esos principios generales, incluso encontramos aspectos regulatorios que se alzan como obstáculos a la implementación de esta política. Pongo un ejemplo. La problemática del derecho al realojo de los titulares de las viviendas mientras se desarrollan las obras de rehabilitación y su correlativa repercusión en los costes a asumir por el promotor de dichas actuaciones.

El régimen jurídico actualmente en vigor es diferente en función de que la rehabilitación se produzca en un edificio o en un barrio (actuación urbanística).
Si la rehabilitación se produce en un edificio exclusivamente (actuación aislada, licencia municipal de obras) dice el art. 95.7 LOTUP que “los residentes afectados tendrán el derecho, a su elección, al realojo o a una compensación económica equivalente al valor del alquiler del inmueble de su propiedad afectado por la actuación”. Por el contrario, si la actuación de rehabilitación afecta a un barrio (actuación integrada, Programa de Actuación Integrada) los residentes tienen derecho a que el promotor les ofrezca “una vivienda de sustitución que tenga las condiciones de habitabilidad propias de una vivienda de protección oficial. La vivienda de sustitución deberá estar situada preferentemente en el mismo barrio (…)”.

En cualquier caso, lo importante es que la Ley considera que los gastos de realojo y retorno son cargas urbanísticas variables que se repercutirán entre todos los propietarios (art. 144.2.c LOTUP), y con ello está trasladando a los propietarios un coste adicional que puede ser relevante y condicionar la viabilidad económica de la rehabilitación.

Sin embargo, nadie ha reparado, que conozcamos, en que la legislación estatal sobre la materia (TRLS92),  Disposición Adicional Cuarta, establecía varias reglas que la legislación autonómica valenciana ha hecho desaparecer. En concreto dos que me parecen relevantes:

(i) la negación del derecho al realojo (salvo en actuaciones expropiatorias) cuando el propietario afectado por la rehabilitación fuera a recibir aprovechamiento de carácter residencial superior a la dimensión mínima de una VPO; y

(ii) sobre todo, que la Administración fuese quien asumiera el coste del derecho de realojo “computándose (exclusivamente) como gastos de la actuación urbanística los de traslado y otros accesorios que recayesen sobre los ocupantes legales”.

En mi opinión esta asunción pública del coste del realojo resulta del todo coherente con la definición de las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana como de interés general, ya que, partiendo de esa consideración, no parece lógico que este coste se incorpore como carga urbanística a cuenta de todos los propietarios.

Por ello y, como conclusión, quizás la política de subvenciones para fomentar la rehabilitación de viviendas o regeneración de barrios degradados puede ser una buena medida, pero si parte de su importe se van a indemnizar los costes que tienen que soportar los propietarios, en lugar de aplicarse a lo que constituye en sí el objeto de la rehabilitación, su efectividad se reducirá considerablemente.