Las transacciones hoteleras (I): la compraventa de hoteles

Lógicamente la relevancia económica y el nivel de riesgo en una operación de compraventa hotelera han de tener su correspondencia en el diseño y la construcción contractual, así como en el análisis y cuantificación de los costes tributarios que puede conllevar. Los estudios más recientes en cuanto a la composición de la cartera hotelera de las cadenas españolas nos recuerda el dibujo de un triángulo equilátero: aproximadamente un tercio de los hoteles se mantiene en propiedad, otro tercio en alquiler y la tercera parte se opera a través de contratos de franquicia o gestión.

Cualquier cambio, ya sea como incremento del portfolio hotelero o como desinversión, pasa inevitablemente por la perfección de un determinado contrato o negocio, lo que en nuestro sector se conoce como “transacciones hoteleras”, ya sea una compraventa, un arrendamiento o la celebración de un contrato de gestión o de franquicia.

En el pasado año 2015 (y seguramente los datos serán muy parecidos para el 2016) las operaciones de compraventa de hoteles han representado una cuarta parte del total de transacciones hoteleras, proporción inferior a la correspondiente a los arrendamientos -que se estima que es algo superior al 40%- así como al conjunto de operaciones de franquicia y gestión hotelera, que se ubica en un tercio del total de transacciones.

A pesar de dicha desventaja numérica o estadística, la compraventa de hoteles es, entre todas las transacciones hoteleras, la de mayor relevancia en términos del volumen de inversión que implican y, ligado a ello, por el alto nivel de riesgo que conlleva.

Lógicamente la relevancia económica y el nivel de riesgo en una operación de compraventa hotelera han de tener su correspondencia en el diseño y la construcción contractual, así como en el análisis y cuantificación de los costes tributarios que puede conllevar.

Ambas partes se juegan mucho, y cualquier decisión de desinversión o compra viene normalmente respaldada por una valoración previa del concreto activo, así como la concreta definición del objeto de compraventa; ya que el activo subyacente siempre será el hotel, pero la compraventa del mismo puede articularse mediante la adquisición de las acciones de la entidad propietaria del mismo (‘share deal’) o, alternativamente, poniendo en el mercado el activo hotelero (‘asset deal’). Y en este último supuesto, además, caben dos posibilidades: vender el hotel como puro activo inmobiliario exclusivamente (‘dry asset’) o bien que la transacción recaiga sobre el negocio hotelero. En este último caso se entiende por ‘hotel’ el conjunto de todos los activos vinculados al negocio: el inmueble más todos aquellos activos operacionales: los mobiliarios, esto es, los que en el sector denominamos como FF&E (‘Furniture, Fixtures and Equipment’) y, en su caso, los intangibles. Siendo estos últimos principalmente la marca del hotel, y, en su caso, determinadas concesiones de uso y explotación de derechos, la cartera de clientes, así como determinados conocimientos técnicos y específicos sobre el concreto negocio hotelero (‘Know-How’).

La definición del concreto objeto de la compraventa conlleva importantes diferencias en el esquema jurídico y tributario de la operación: los acuerdos precontractuales, sobretodo los relativos a la confidencialidad y a la colaboración entre las partes en el marco de la revisión del activo (‘due diligence’), el contenido y alcance de dicha revisión, los plazos de ejecución, las garantías, los pactos relativos a los recursos humanos y la fiscalidad. Todo ello puede variar considerablemente en función de lo que sea objeto de compra y venta.

Si bien todos tenemos asumido que la fiscalidad indirecta (IVA o IGIC, principalmente) es neutra en operaciones entre empresarios (el adquirente tiene derecho a deducirse las cuotas soportadas) y que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es algo que afecta más bien a operaciones inmobiliarias entre particulares, lo cierto es que en cuanto a las compraventas hoteleras el panorama no es tan positivo ni sencillo y arrastra, además, la pesada losa de una deficiente redacción legislativa que va más allá de las habituales lagunas de los textos jurídicos que difícilmente, a priori, son capaces de dar respuesta a todas las cuestiones, situaciones y matices que se materializan con posterioridad a su redacción. Nos referimos aquí, principalmente, a la interpretación conjunta de los artículos 7.1 de la Ley del IVA y 7.5 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y a los conceptos “unidad económica autónoma” y “totalidad del patrimonio empresarial” que dichos preceptos intentan –sin éxitodefinir y regular, sin que la jurisprudencia, por ahora, haya arrojado luz alguna al respecto. La interpretación de dichas normas puede incrementar notablemente la fiscalidad de la adquisición del hotel, por lo que cada concreta operación merece un análisis en profundidad y así evitar costes o contingencias que, por la magnitud económica de la compraventa de hoteles, pudieran ser inasumibles.