Ley de Vivienda: se modifica la tributación de los alquileres en el IRPF
Además, la Ley de Vivienda modula el recargo en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.
En el BOE de 25 de mayo de 2023 se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), que entra en vigor, con carácter general, el 26 de mayo de 2023.
La ley introduce diversas novedades tributarias que se resumen a continuación.
1. Reducciones para la determinación del rendimiento neto de los arrendamientos en el IRPF
En la ley del IRPF se establece que el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se beneficia de una reducción del 60%. La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados para los siguientes supuestos:
- 90%, cuando se haya formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (según se definen estas zonas en la propia ley), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior).
- 70%, en los siguientes supuestos:
- Supuesto 1: Alquiler (por primera vez, por el contribuyente) de vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, siempre que el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Si hay varios arrendatarios de la misma vivienda, la reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda con los arrendatarios que cumplan dicho requisito.
- Supuesto 2: Que el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a la que sea de aplicación el régimen especial del Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre y destine la vivienda (i) al alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, (ii) al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica (según definición de la Ley 19/2021, de 20 de diciembre); o bien (iii) que la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- 60%, cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación (artículo 41.1 del Reglamento del IRPF) que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.
Los requisitos para cada tipo de reducción se deberán cumplir cuando se celebre el contrato de arrendamiento. La reducción se aplicará en tanto dichos requisitos se sigan cumpliendo.
En todo caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).
Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente.
Este nuevo régimen entrará en vigor el 1 de enero de 2024. Se establece expresamente que los rendimientos netos positivos derivados de contratos que se hubieran celebrado antes de la fecha de entrada en vigor de la ley se beneficiarán de la reducción aplicable en la ley del IRPF -artículo 23.2- en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 - 60%- (lo que parece que se refiere a los contratos anteriores a 1 de enero de 2024, dado que la ley establece expresamente que la disposición final segunda, en la que se regula este nuevo régimen, entrará en vigor en dicha fecha, si bien la norma no es clara en este sentido).
2. Recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de inmuebles residenciales
La Ley de vivienda incrementa el recargo en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. En concreto, se entenderá que se cumple este requisito cuando la vivienda haya estado vacía durante más de dos años y, además, el propietario tenga al menos cuatro inmuebles de uso residencial, salvo que haya causas justificadas de desocupación temporal (tasadas por la propia Ley de vivienda).
En concreto, el recargo se modula entre el 50% y el 150% de la cuota líquida del IBI, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
Puede consultar otras novedades sobre la nueva regulación aquí: La nueva Ley de Vivienda en 6 claves.
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