Novedades Mercantil-Litigación 2-2013

Con fecha 5 de junio de 2013 se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (en adelante, la Ley), que tiene por objetivo fundamental flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Para lograr la finalidad indicada de flexibilizar y dinamizar el mercado del alquiler de viviendas se ha modificado la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en los siguientes aspectos fundamentales: (i) el régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes; (ii) la duración del arrendamiento, reduciendo de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita; (iii) los supuestos en los que procede la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente; y (iv) el establecimiento de un derecho de desistimiento del arrendatario, una vez hayan transcurrido al menos seis meses de duración del contrato y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Por otra parte, la Ley establece un distinto régimen jurídico para los arrendamientos dependiendo de que hayan sido inscritos o no en el Registro de la Propiedad, de modo que: (i) los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho; y, (ii) el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Asimismo, para proteger la calidad de los destinos turísticos, en vista del significativo aumento del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, la reforma excluye específicamente este tipo de arrendamientos para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada.

Adicionalmente, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), vinculándose el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento.

En las líneas que siguen se expondrán con mayor detalle las referidas modificaciones.

1. MODIFICACIONES A LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

2. REGULACIÓN DE LOS EFECTOS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

3. MODIFICACIONES A LA LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

4. OTRAS MODIFICACIONES

5. ENTRADA EN VIGOR