La nueva Ley de Vivienda en 6 claves

25 / 05 / 2023

Analizamos los aspectos más relevantes de la ley, que entrará en vigor el 26 de mayo: el concepto de gran tenedor, las zonas tensionadas, los límites en la actualización de las rentas, los posibles desahucios, la información a dar en compras y arrendamientos y las modificaciones fiscales.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La norma introduce relevantes novedades. Las analizamos a continuación.

1. Grandes tenedores de vivienda

Definición:

El artículo 3.k) de la ley define “gran tenedor” como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
Sin embargo, este umbral podrá reducirse justificadamente cuando se declare un entorno de mercado residencial tensionado, en cuyo caso también podrán ostentar la consideración de grandes tenedores “aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito”.

Implicaciones destacables:

Conforme a la disposición final 1ª de la ley, que modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), los grandes tenedores quedan obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones) por un plazo máximo de un año cuando el arrendatario acredite documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
Según los nuevos apartado 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, o del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, esta última posibilidad no se aplicará hasta que se apruebe el precitado sistema de índices (nueva disposición transitoria 7ª de la LAU).
La ley también estipula que, durante 2023, los incrementos de renta que pacten los grandes tenedores en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrán exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. A su vez, durante 2024, estos incrementos no podrán superar el 3%.
Con la disposición final 5ª de la ley se modifica el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), al efecto de introducir un nuevo requisito de admisibilidad aplicable a las demandas de desahucio arrendaticio, desahucio de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos (apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC). Así, dichas demandas sólo podrán admitirse en la medida en que se especifiquen las siguientes cuestiones: si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y si el demandante es gran tenedor de vivienda.

En el supuesto de que se cumplan estas tres circunstancias —esto es: inmueble que constituya vivienda habitual, ocupante en situación de vulnerabilidad económica y demandante que sea gran tenedor de vivienda—, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

La concurrencia de los requisitos de gran tenedor y de existencia de una situación de vulnerabilidad económica debe producirse formalmente de conformidad con los medios indicados en el texto de la ley.

De igual modo, la exigencia de celebrar un procedimiento de conciliación o intermediación también se aplicará, siempre que el demandante sea un gran tenedor de vivienda y el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, con carácter previo al inicio de la vía de apremio para la subasta de bienes inmuebles (artículo 655 bis de la LEC) y a la interposición de la demanda ejecutiva (artículo 685 de la LEC).

2. Zonas de mercado residencial tensionado

El artículo 18 de la ley define las zonas tensionadas de la siguiente manera:

El órgano competente para declarar una zona de mercado residencial tensionado es el que defina la legislación autonómica. En términos generales, esta competencia se ha atribuido a la administración autonómica (y no a la local). La declaración tendrá una vigencia de tres años y, en caso de que las comunidades autónomas no tengan un procedimiento específico, requiere el seguimiento de un expediente de cierta complejidad por la información a recabar y analizar y en el que se deberá desarrollar un trámite de información pública. La declaración de una zona de mercado tensionado es susceptible de ser objeto de recurso contencioso-administrativo para acreditar su improcedencia.
Con arreglo al artículo 18.3 de la ley, la declaración de una zona de mercado residencial tensionado se sujeta a los criterios definidos por las comunidades autónomas y a la concurrencia de una de las dos circunstancias siguientes: que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares; o, alternativamente, que el precio de la vivienda haya experimentado en los cinco años precedentes un crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC. Estas circunstancias serán objeto de revisión a los tres años de entrada en vigor de la ley para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.

Implicaciones destacables:

Exigencia de elaborar por la administración competente un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como un calendario de desarrollo.
Posibilidad de adoptar medidas específicas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en el marco del Plan Estatal de Vivienda.
El suelo proveniente de la cesión obligatoria de aprovechamiento urbanístico deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales.
Posible ajuste de la definición de gran tenedor.
Las administraciones podrán imponer a los grandes tenedores de vivienda obligaciones de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad.
Se pueden establecer fórmulas de colaboración con los propietarios con objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona.
El propietario o persona que intervenga en la intermediación deberá indicar que la vivienda se encuentra en una zona tensionada. Y tendrá que informar con anterioridad a la formalización del contrato de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler que resulte de aplicación.
Compromiso de alcanzar en el plazo de 20 años (o menos, en caso de que la administración autonómica establezca marcos temporales y metas específicas) un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% del total del mercado residencial del municipio. Para ello, se debe determinar la previsión de inversión pública con carácter anual y explicar el grado de avance.
Se podrán aplicar las medidas de contención de precios que se explican a continuación en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda:
1. Prórroga extraordinaria (artículo 10.3 de la LAU). Cuando finalicen la prórroga obligatoria (artículo 9.1 de la LAU) y/o la prórroga tácita (artículo 10.1 de la LAU), el arrendatario podrá solicitar que el contrato de arrendamiento se prorrogue de manera extraordinaria por plazos anuales y por un período máximo de tres años, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de prórroga extraordinaria planteada por el arrendatario debe ser aceptada necesariamente por el arrendador, salvo en algunos supuestos muy tasados.
2. Limitación de las rentas contractuales (artículo 17, apartados 6 y 7, y disposición transitoria 7ª de la LAU). La renta pactada al inicio de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrá exceder de la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
  
  En aquellos inmuebles sobre los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, esta regulación no se aplicará hasta que se apruebe el referido sistema de índices.

3. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta: eliminación del IPC como índice de referencia

La disposición final 6ª de la ley modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que regula la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Pues bien, las limitaciones que siguen son aplicables a todos los contratos, sin que tenga incidencia ni el concepto de gran tenedor ni el de zona tensionada:

2023. En los contratos sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Máximo del 2%.
2024. En el mismo supuesto anterior, pero cuando la renta deba ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, el incremento no podrá ser superior al 3%.

La ley también introduce en la LAU una nueva disposición adicional 11ª, con la cual se faculta al Instituto Nacional de Estadística para definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que sustituirá —a los efectos del artículo 18 de la LAU— el clásico IPC. Este nuevo índice de referencia deberá servir para “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.

4. Procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos en virtud del Real Decreto-ley 11/2020

La disposición transitoria 3ª de la ley permite, a partir del 30 de junio de 2023, la reanudación de los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos de conformidad con los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Ahora bien, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta reanudación sólo será posible —previa petición expresa del demandante— en la medida en que se acredite que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. La acreditación debe realizarse de conformidad con las formalidades establecidas en la ley.

5. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas

El artículo 31 de la ley reconoce el derecho de la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda a recibir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una relación extensa de información, cuya efectiva transmisión deber quedar documentalmente acreditada.

Junto con todo lo anterior, en el caso particular del arrendamiento, la disposición final 1ª de la ley modifica el artículo 20.1 de la LAU para que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento sean a cargo del arrendador

6. Modificaciones fiscales

La disposición final 3ª de la ley modifica el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en el sentido de modular el recargo del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) que los ayuntamientos pueden exigir a los tenedores de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Por otro lado, cabe destacar que el texto de la ley introduce modificaciones en la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda percibidos por sus titulares personas físicas y otras modificaciones en el ámbito del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Puede consultar el detalle sobre las medidas fiscales en esta alerta del Departamento Tributario de Garrigues.