¿Pensando en alquilar? Preste atención
El pasado 6 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Como su propio nombre indica, el objetivo de dicha ley es fomentar el mercado del alquiler de viviendas en la medida que, según reza su exposición de motivos, “el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España”. Para ello, la referida norma lleva a cabo una sensible reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), cuyo articulado había permanecido prácticamente intacto durante casi veinte años.
En cuanto a los cambios introducidos, destaca en primer lugar la modificación del régimen jurídico aplicable, apostando por dar prioridad a la voluntad de las partes, si bien en el marco de lo establecido en el título II de la LAU. De este modo, las partes podrán acordar libremente cuestiones tan relevantes como la actualización de la renta o la renuncia al derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada.
Por otro lado, y con el fin de que arrendadores y arrendatarios puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales, merece la pena hacer mención a la modificación del plazo mínimo de duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria, y de tres a uno la prórroga tácita.
En línea con el referido objetivo de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se prevé la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble arrendado para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Los requisitos para que ello opere son que haya transcurrido al menos un año de alquiler, y que el propietario del inmueble lo comunique al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
Como contrapartida a lo anterior, la citada reforma contempla asimismo que el arrendatario pueda desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Ahora bien, y en virtud de la prevalencia a la libertad de pactos anteriormente referida, se prevé que las partes puedan pactar en el contrato que, de llevarse a cabo dicho desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Otra de las novedades significativas introducidas por la reforma, y que conviene tener muy en cuenta, consiste en el diferente trato que se le otorga a aquellos contratos de arrendamiento que figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, frente a aquellos que no lo están. Por ejemplo, los arrendamientos no inscritos no podrán surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho.
Por su parte, en una comunidad autónoma como la nuestra, cuyos ingresos provienen en su gran mayoría del turismo, merece especial consideración la exclusión de la LAU de los arrendamientos de temporada con fines turísticos, los cuales quedarán regulados a partir de ahora por la normativa sectorial específica. De este modo, aquellos propietarios de inmuebles que venían arrendando sus inmuebles durante la temporada turística al amparo de la LAU, deberán prestar atención al correcto cumplimiento de los requisitos fijados en la normativa sectorial, mucho más estricta, si no quieren llevarse sorpresas en forma de sanciones.
Por último, y que a buen seguro hará las delicias de aquellos propietarios con viviendas en alquiler, destacar la creación un Registro de sentencias firmes de impago de renta de alquiler con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de la renta y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme.