Requisitos a la exención de la constitución de las garantías establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación
La excepción a la obligación de contratar el seguro decenal exige la acreditación documental del uso previo por el transmitente, sin que sea suficiente una mera manifestación en este sentido.
- Se plantea, en primer lugar, si en este caso resulta de aplicación o no la excepción que respecto de la obligación de la constitución del seguro decenal introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, para el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
- En este caso debe determinarse si una vez inscrita la obra nueva terminada de la vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda para uso propio, puede exigirse en el momento de su transmisión la acreditación documental de dicho uso y, en su caso, si ésta es suficiente.
- Por lo que se refiere a la acreditación documental, la respuesta es afirmativa. La Disposición Adicional Segunda de la LOE, tras establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o caución en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, añade que en el caso de la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años de la vivienda, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez año.
Como garantía del cumplimiento de esta obligación, la misma disposición establece que no se autorizarán ni inscribirán en el Registro escrituras públicas de transmisión sin que se acredite y testimonie la constitución de la garantía salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
- En este caso ha existido exoneración expresa por el adquirente pero la acreditación del uso propio carece, a juicio del registrador, de la suficiente veracidad que determine la continuidad ininterrumpida de ese uso, no bastando la mera manifestación en tal sentido para llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor-vendedor.
Será necesario acreditar tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento u otro medio de prueba admitido en derecho.
- Se discute si basta acreditar la utilización durante un cierto período en el período que va desde la declaración de obra nueva hasta la disposición de la finca o es necesario extenderla a todo el período.
La Dirección General ha señalado que el uso no tiene que ser permanente, sino que puede ser por temporada, pero debe extenderse al período que protege, es decir, al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación.
- De los medios acreditados por las escrituras otorgadas, resulta que el certificado de empadronamiento señala que la autopromotora, aunque inicialmente se empadronó en la vivienda transmitida, dejó de estarlo posteriormente. Se ha aportado otra documentación, pero existe contradicción en la información obtenida de la misma. En consecuencia, no ha quedado acreditado el uso continuado de la vivienda por el transmitente.