Se publica la Ley para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

La Ley 1/2013 continua las medidas establecidas en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (RDL 6/2012) (vid. Novedades Mercantil-Procesal 11/2012) y en el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (RDL 27/2012) (vid. Novedades Litigios y Arbitraje 5/2012) teniendo en cuenta las circunstancias excepcionales que atraviesa España debido a la crisis económica y financiera, la cual ha llevado a numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual a tener que afrontar importantes dificultades para hacer frente a sus obligaciones.

En atención a tales circunstancias, la nueva norma pretende perfeccionar y reforzar el marco de protección de tales deudores y adopta, fundamentalmente, cuatro tipos de medidas consistentes en:

(i) La suspensión por un plazo de dos años los desahucios de deudores hipotecarios en situación especial de riesgo de exclusión social, ya prevista en el RDL 27/2012.

(ii) Mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de su normativa: se limita, para el caso de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero; se prohíbe la capitalización de esos intereses; se exige la aplicación del resultado de la ejecución hipotecaria, cuando fuera insuficiente para cubrir el total de la deuda garantizada, en último lugar a los intereses de demora; se fortalece la venta extrajudicial de los bienes hipotecados, se permite al Notario que pueda suspender la misma si las partes han cuestionado ante el órgano jurisdiccional competente que las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario pudieran ser abusivas (como consecuencia de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (vid alerta de fecha 14 de marzo de 2013); y se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

(iii) Modificación de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC), con el fin de garantizar de manera adecuada los derechos e intereses de los deudores hipotecarios y agilizar y flexibilizar el procedimiento de ejecución hipotecaria: se otorga al Juez la posibilidad de que, de oficio o a instancia de parte, pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo (como consecuencia de la referida sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea); se establece la posibilidad de condonar parte de la deuda remanente en el procedimiento de ejecución dineraria posterior a la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual; se permite que el deudor participe en la revalorización futura de la vivienda ejecutada; se establece que el valor de tasación a efectos de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo hipotecario; se incrementa el porcentaje de adjudicación del bien (la vivienda habitual) en el caso de que la subasta concluya sin postor al 70% del valor del bien por el que hubiese salido a subasta; se amplia el plazo para que el rematante consigne el precio de la adjudicación de 20 a 40 días; se disminuye el importe del aval necesario para pujar del 20 al 5% del valor de tasación y se exige un impago de tres cuotas para que se produzca el vencimiento anticipado de las deudas a plazos garantizadas con hipoteca.

(iv) Modificación del RDL 6/2012 tanto por lo que respecta a su ámbito de aplicación como en las características de las medidas que puedan ser adoptadas. La Ley 1/2013 también reitera el mandato al Gobierno –ya contenido en el RDL 27/2012- para que impulse, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a las personas desalojadas de su vivienda habitual por impago de un préstamo hipotecario.

La Ley entró en vigor, con carácter general el mismo día de su publicación en el BOE.

Nuestra publicación Novedades Mercantil Litigación -2013 examina con detalle el contenido de la Ley 1/2013.