Transacciones hoteleras: el arrendamiento de hotel

Se hace necesario también, previamente a la elaboración del contrato, definir cuáles son los objetivos y límites de cada parte en lo relativo a los riesgos a asumir, el modelo retributivo (renta fija, variable o mixta), la duración, las causas de terminación anticipada, el régimen de las mejoras, mantenimiento y reparaciones, los seguros, así como las condiciones de entrega y devolución del hotel y, finalmente, el régimen de reparto de los gastos que genere la propia formalización del contrato de arrendamiento.

Nuestro anterior artículo de esta serie lo dedicamos a la compraventa de hoteles. Ahora corresponde tratar otra de las principales transacciones hoteleras de nuestro mercado actual: el arrendamiento de hoteles.

Por el principio de especialización, toda economía (y, por ende, todo sector y toda empresa) tiende a centrar sus esfuerzos en aquello para lo que es más apta o idónea, permitiéndole ello la obtención de una mayor productividad, eficiencia y más beneficios. La industria turística no es ajena a dicho principio, de modo que cada hotelero puede optar por dedicarse exclusivamente a la operación y explotación del hotel, o a su sola gestión, o limitar su actividad a la pura inversión en hoteles. Si bien la tendencia a la especialización es clara, todavía hoy existen empresarios que mantienen la propiedad, la explotación y la gestión de sus hoteles. A fin de cuentas, es una decisión que el propio mercado, las habilidades de cada uno, su propia vocación así como el nivel de aprecio o aversión al riesgo empresarial ayudarán a fijar y definir.

En todo caso, nuestro derecho, con sus figuras contractuales tradicionales y la influencia de la flexibilidad de la cultura jurídica anglosajona, aporta suficientes soluciones jurídicas para conformar la concreta transacción hotelera. Así, si el propietario no desea ser el operador (y viceversa), es el contrato de arrendamiento de hotel el que se configura como idóneo, si bien previamente al concreto diseño contractual será necesario que las partes involucradas establezcan y definan con claridad el objeto a arrendar: hotel (inmueble) o industria hotelera, así como las características esenciales del mismo (hotel ya en funcionamiento u hotel de nueva construcción o, incluso, hotel pendiente de construcción y terminación). Jurídicamente es muy relevante la distinción entre arrendamiento de hotel (inmueble) y arrendamiento de industria hotelera. En el primero, el objeto arrendado lo es exclusivamente el hotel-inmueble y queda regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que el arrendamiento de industria recae sobre una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada. Es decir, se arrienda conjuntamente tanto el edificio-hotel como todos los elementos y bienes muebles (tangibles e intangibles) que conforman el negocio hotelero, incluido el personal afecto. En este caso, el contrato queda excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pasando a estar regulado por el Código Civil, si bien, en la práctica son los pactos entre las partes, por la escasa regulación imperativa, los que conforman la regulación contractual del mismo. El Tribunal Supremo ha aclarado que cabe mantener el concepto de industria hotelera aunque el propietario no ceda al arrendatario los derechos y medios vinculados con la comercialización del hotel, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato de arrendamiento de industria.

Si bien es imprescindible, la definición del objeto a arrendar no es suficiente. Se hace necesario también, previamente a la elaboración del contrato, definir cuáles son los objetivos y límites de cada parte en lo relativo a los riesgos a asumir, el modelo retributivo (renta fija, variable o mixta), la duración, las causas de terminación anticipada, el régimen de las mejoras, mantenimiento y reparaciones, los seguros, así como las condiciones de entrega y devolución del hotel (corte de operaciones, estado físico y comercial del hotel, estado de las licencias, así como el régimen de asunción y reintegro de los empleados) y, finalmente, el régimen de reparto de los gastos que genere la propia formalización del contrato de arrendamiento. En cuanto a estos últimos, el arrendatario debe valorar la conveniencia de protocolizar ante notario el contrato de arrendamiento con el fin de obtener la inscripción de su derecho arrendaticio en el registro de la propiedad y ponderar el coste que ello supone en concepto del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, coste que puede ser relevante en función de la cuantía de la renta y la duración del contrato.