Un paso más hacia la libertad de pacto en los alquileres
El pasado 5 de junio se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que entró en vigor al día siguiente de su publicación.
Esta norma encierra una modificación sustancial de determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) que venimos manejando con cierta asiduidad, modificaciones que encuentran su justificación en la necesidad de buscar la flexibilización del mercado del alquiler para dinamizarlo sin que esta búsqueda implique una pérdida de las garantías para las partes contratantes.
Esta flexibilización es la que permite que dentro de la relación arrendaticia, con la nueva norma, se reconozca un papel preponderante a la voluntad de las partes y, por tanto, se reduzcan el número de preceptos imperativos. La voluntad de las partes permite, entre otros aspectos, con la nueva redacción, la convalidación temporal del pago de la renta por la ejecución de determinadas obras en el inmueble así como, la fijación de sistemas alternativos de actualización de la renta.
En esta misma línea, se reduce el periodo mínimo de duración del contrato pasando de cinco a tres años y, en igual forma, el número de prórrogas tácitas anuales, de tres a una. El desistimiento del inquilino del contrato de vivienda se relaja, de tal manera que cumplidos los seis meses del contrato podrá desistir del mismo en cualquier momento, cuando antes se exigía, para aceptar el desistimiento, que el contrato se hubiera pactado por más de cinco años y que se hubieran cumplido, por lo menos, cinco años de ocupación.
Se refuerza la idea de que el contrato es el marco que regula las relaciones entre arrendador y arrendatario sin que éste tenga virtualidad frente a terceros. De hecho, para que pueda ser oponible frente a un tercero se exige que el mismo se documente en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Se regula la posibilidad de recuperar la vivienda por parte del arrendador sin la necesidad de dejar constancia de ello en el contrato exigiendo que haya transcurrido un año desde la celebración del mismo. Además, se recogen los supuestos de adjudicación de la vivienda al cónyuge no arrendatario en los casos de procedimientos de nulidad, separación o divorcio.
Por último, como novedad significativa, se crea un Registro de sentencias firmes de impago de renta de alquiler con la finalidad de que consten aquellos inquilinos deudores hasta la satisfacción total de la deuda.