Andalucía fomenta la renovación y modernización de sus alojamientos turísticos con un nuevo decreto-ley

1. Objeto y ámbito de aplicación

Pueden acogerse al régimen singular previsto en el decreto-ley las actuaciones de ampliación o reforma de establecimientos de alojamiento turístico legalmente edificados e inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía ubicados en suelo urbano, que ocupen la totalidad de uno o de varios edificios y que tengan por objeto (i) obtener un aumento del grupo o de la categoría del establecimiento, (ii) alcanzar el calificativo de ‘Gran Lujo’ en el caso de hoteles y hoteles apartamento clasificados con la categoría de cinco estrellas, o (iii) consolidar nuevos segmentos de mercado o mejorar los servicios complementarios para contribuir a reducir la estacionalidad.

2. Parámetros urbanísticos y actuaciones constructivas 

El decreto-ley representa una norma especial que, con la finalidad de dar respuesta a una necesidad concreta en una coyuntura económica determinada, establece excepciones al régimen al que se encuentran sujetas con carácter ordinario las operaciones de reforma y rehabilitación de edificios según la legislación urbanística. Desde esta perspectiva, el aspecto más relevante de la norma se concreta en el establecimiento de un margen de flexibilidad en la aplicación de los parámetros de edificabilidad, ocupación y altura contemplados en el planeamiento urbanístico.

Con carácter general, la norma permite que el proyecto de reforma o ampliación incremente hasta en un 15% la edificabilidad y la ocupación contempladas en el planeamiento urbanístico o materializadas en la parcela, si estas últimas fueran mayores. El incremento de tales parámetros podrá ser de hasta el 20% en el caso de que la actuación conlleve un aumento de grupo o de categoría del establecimiento, así como en los casos en que posibilite la adquisición del calificativo de ‘Gran Lujo’.

El decreto-ley también prevé que, con ocasión de la operación de reforma o ampliación, se incremente la altura máxima permitida por el planeamiento urbanístico o la existente, si fuera superior, para ubicar escaleras, ascensores, instalaciones y otros elementos auxiliares de la edificación. Tal incremento de altura se contempla igualmente con el objeto de implantar en la cubierta del edificio servicios complementarios al alojamiento, tales como restaurante, gimnasio, spa, solárium o piscina.

Entre las actuaciones constructivas que podrá contemplar el proyecto de reforma o ampliación, la norma prevé que se puedan reordenar los volúmenes existentes, utilizar el subsuelo para usos habitables salvo el de alojamiento y redistribuir el número de plazas de alojamiento autorizadas. El proyecto podrá, incluso, incrementar el número de plazas y de unidades de alojamiento hasta en un 10%, siempre que se cumplan las dimensiones mínimas exigidas por la normativa turística.

Las edificaciones resultantes de las operaciones de reforma y ampliación ejecutadas con arreglo al decreto-ley quedarán legalmente incorporadas al planeamiento municipal, pasando a tener por tanto la consideración de edificios plenamente ajustados a dicho planeamiento. Dichas edificaciones quedarán, por lo demás, vinculadas al uso turístico, debiendo esta vinculación ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. Edificios en situación de fuera de ordenación 

Mención especial merece la aplicación de las medidas contempladas en el decreto-ley a los edificios en “situación de fuera de ordenación”, esto es, a los establecimientos legalmente edificados respecto de los cuales, tras su construcción, se aprobó una innovación de planeamiento que alteró los parámetros urbanísticos de la parcela en la que se encuentran.
         
Como se expresa en su exposición de motivos, los objetivos de la norma difícilmente se alcanzarían si no se incluyese dentro de su ámbito a los establecimientos que se edificaron con todas las exigencias legales y que, como consecuencia de una modificación de planeamiento, han quedado en situación de fuera de ordenación. Un número importante de establecimientos hoteleros de la región, en ocasiones debido a que su inauguración tuvo lugar hace bastante tiempo, se encuentra en esta situación. Esta circunstancia limita de manera notable la posibilidad de realizar actuaciones de reforma y ampliación en estos inmuebles y, por tanto, cercena en ellos la consecución de los objetivos de modernización, recalificación y adaptación de las instalaciones. De ahí que la nueva norma contenga previsiones específicas orientadas a superar, temporalmente, los obstáculos inherentes a la situación de fuera de ordenación, y a posibilitar la renovación y la modernización de los establecimientos turísticos sujetos a este régimen, mediante la aplicación a los mismos de las medidas de flexibilización de parámetros urbanísticos anteriormente mencionadas.

4. Procedimiento y marco temporal

Las operaciones de reforma o modernización que se ejecuten en el marco de esta nueva norma requerirán, en todo caso, licencia municipal de obra, así como un informe de la consejería competente en materia de turismo al objeto de comprobar que el proyecto persigue alguna de sus finalidades.
                 
Además, aquellas actuaciones de mayor entidad que comporten un aumento del aprovechamiento objetivo superior al diez por ciento del previsto en el planeamiento o del existente materializado en la parcela precisarán de la aprobación de una modificación del instrumento de planeamiento urbanístico que contenga la ordenación pormenorizada aplicable a la finca.
                       
Para acogerse a lo dispuesto en el decreto-ley se deberá presentar la solicitud de licencia de obras, o la solicitud de inicio del expediente de innovación de planeamiento cuando este expediente sea preceptivo, en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la norma, es decir, antes del 13 de julio de 2024.