Chile: Corte Suprema se pronuncia sobre los efectos del COVID-19 en los contratos de arrendamiento

El arrendador de un local comercial demandó al arrendatario por el no pago de las rentas desde marzo de 2020. En su defensa, el arrendatario justificó el no pago de las rentas devengadas durante la pandemia en que las restricciones sanitarias impuestas por la autoridad debido al COVID-19 (cuarentenas y prohibición de funcionamiento de actividades no esenciales), impidieron el uso del inmueble para los fines que fue contratado en dicho periodo.

El tribunal de primera instancia acogió la demanda y declaró terminado el contrato por el no pago de las rentas de los meses en que no hubo cuarentena, acogiendo el argumento del arrendatario respecto a que durante los meses en que efectivamente la cuarentena y demás restricciones estuvieron vigentes, los locales comerciales no sirvieron para los fines con que fueron arrendados.

La Corte de Apelaciones de Santiago, por su parte, desestimó la defensa del arrendatario y ordenó el pago de todas las rentas adeudadas desde marzo de 2020 hasta la restitución del inmueble.

Ante esta decisión, el arrendatario recurrió de casación, recurso que la Corte Suprema finalmente acogió, dejando sin efecto la sentencia de la Corte de Apelaciones, y decidió que el arrendatario tenía derecho a liberarse de pagar la renta durante el período en que existieron medidas de cuarentena o confinamiento total, las cuales configuran un impedimento jurídico para el fin por el que se arrendó el local comercial. El razonamiento fue el siguiente:

• Indicó que si bien el COVID-19 cumple con todos los requisitos del caso fortuito, esto es imprevisibilidad e irresistibilidad, las medidas restrictivas de la autoridad pueden o no configurarlo en casos concretos y según sus circunstancias específicas. Al respecto, es necesario distinguir si las medidas vuelven la ejecución de la obligación imposible o si simplemente generan una dificultad relativa. Debe además verificarse su objeto, ya que si se trata de una obligación dineraria o cuyo objeto sea un género, el caso fortuito no las extingue.
• Estableció que el mal estado de la cosa arrendada comprende no sólo hipótesis en el que la cosa arrendada no puede utilizarse por un defecto relativo a la materialidad de la cosa misma, sino que también cuando sean elementos externos a la cosa arrendada los que impidan el funcionamiento del giro comercial.
• Concluyó que la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivas y de construcción o la prohibición de éstas, dispuesta por la autoridad administrativa para contener el COVID-19, configura una anomalía de la cosa, no material, sino que jurídica, que de todas formas integraría el supuesto de hecho contenido en el art. 1932 del Código Civil.