Evolución del ‘project finance’ no tradicional en Latinoamérica

Dentro de las ventajas en la estructura de este tipo de financiamientos, se destaca (i) el hecho de ser sin recurso o con recurso limitado de los financiadores frente a los desarrolladores (sponsors) del proyecto, basándose principalmente en los flujos que genera el mismo, y (ii) se encuentra garantizado típicamente con todos los activos (por ejemplo, terreno, infraestructura, entre otros) y derechos sobre los contratos del proyecto (contrato de construcción o EPC, contrato de operación y/o contrato de supervisión, etc.) sin requerir garantías reales y/o corporativas de afiliadas.

Chile

Respecto a la extensión del project finance en Chile como mecanismo de financiamiento a sectores económicos/industrias cuyas financiaciones tradicionalmente no se diseñaban con un modelo de dichas características, podemos mencionar, a modo de ejemplo, el reciente financiamiento mediante esa modalidad de hospitales públicos en Chile. Bajo este esquema y asociado a la modalidad de Asociación Público-Privada (APP) en nuestro país se han financiado, recientemente, la construcción de hospitales tales como el Hospital Félix Bulnes, Salvador y otros recientemente adjudicados, lo cual viene a sumarse a la experiencia en project finance asociado a la modalidad APP en nuestro país (entre otros, en materia de aeropuertos y autopistas urbanas e interurbanas). En este sentido, comienzan a verse elementos de project finance como estructuras de cuentas, mecanismo de recurso limitado a sponsors y acuerdos entre acreedores, por ejemplo, en desarrollos agrícolas tales como el reciente financiamiento de Huertos de Ucuquer.

En estos casos, no se trata ya sólo de créditos garantizados, sino de mecanismos contractuales para otorgar independencia a los vehículos de inversión, procurando proteger las fuentes de ingresos para el repago de los préstamos y evitar (o al menos reducir) el requerimiento a garantías exógenas de las entidades que forman parte de un conglomerado empresarial.

Adicionalmente, destaca cada vez más la amplia aceptación y aplicación de criterios ‘ESG’ a las estructuras de project finance, especialmente en materia ambiental y de cambio climático, sea a través de la adopción de principios sustentabilidad con certificación externa o de key performance indicators (‘KPIs’). En algunos casos, el cumplimiento de los criterios ‘ESG’ o de los ‘KPIs’ lleva a rebaja en la tasa de interés, lo que constituye un incentivo para los deudores.

Colombia

En Colombia, las financiaciones bajo la modalidad de ‘project finance’ no son nuevas. Este tipo de financiaciones se realizan en Colombia desde hace muchos años, pero en un período inicial, la mayoría estaban dominadas por financiadores internacionales, quienes requerían que las operaciones obedecieran más a un estándar internacional, que a uno local. Sin duda, el advenimiento de la llamada cuarta generación de obras de infraestructura (4G), es el punto de inflexión que marca un nuevo período de las financiaciones de este tipo en Colombia. En efecto, no solo por el número de transacciones que se han llevado a cabo, sino también porque los financiadores locales empezaron a participar activamente en este tipo de transacciones, podemos afirmar que en la actualidad existe en Colombia un mercado plenamente desarrollado. En primer lugar, aparecieron las operaciones de financiación de grandes obras de infraestructura tales como carreteras y puertos y luego siguieron las obras de infraestructura energética.

La experiencia que con el paso de los años han ido ganando los financiadores locales en el project finance, ha abierto puertas para que otros participantes -sea del lado de los prestamistas o sea del lado de los prestatarios- empiecen a pensar en este tipo de financiación para fondear o realizar inversiones de todo tipo. Así, la experiencia nos muestra que se han estructurado financiaciones tipo project finance en el marco de la realización de los más variados proyectos, como por ejemplo hoteles, hospitales o universidades.

Por esa razón, sin duda son fundadas las expectativas de ver cada vez más y más financiaciones bajo esta modalidad en Colombia. En efecto, esta herramienta permite gestionar adecuadamente los riesgos asociados al desarrollo de proyectos de diversa índole, los que necesitan inversiones importantes, y por ello constituye una alternativa para la realización de estos proyectos. En el contexto colombiano actual, donde se han identificado tantas necesidades y falencias, el project finance parece la herramienta ideal para apoyar el desarrollo de la infraestructura social.

México

En México, modalidades similares a las de project finance se utilizan en proyectos tan diversos como hoteleros o de vivienda, aprovechando la figura del fideicomiso de administración, garantía y fuente de pago. Así, puede darse el caso en que los inversionistas aporten una masa de activos a un fideicomiso desde un principio, al cual también se harán o recibirán los pagos derivados de la operación, venta o renta del proyecto, según sus características.

Dicho esto, toda vez que esta estructura se ha utilizado por varios años, diferentes retos han motivado que tenga que evolucionar mediante la implementación de figuras que no son típicas del project finance de obras de infraestructura en México. Esto es, el paquete de garantías típico en este caso en México es el fideicomiso de administración, garantía y fuente de pago, acompañado de prendas sobre acciones y sin transmisión de posesión para gravar todo aquello que no pueda aportarse al fideicomiso por efectos prácticos o por prohibición de ley.

En el país, el fideicomiso se considera como un patrimonio independiente para efectos de la Ley de Concursos Mercantiles, lo que es ideal para que los bienes del proyecto queden aislados del concurso mercantil del sponsor. No obstante, en caso de un procedimiento de concurso mercantil, esta separación del patrimonio limita significativamente el valor de las garantías reales de los acreedores que hacen valer esta garantía, toda vez que, como lo mencionamos en el párrafo anterior, en garantía real solo quedan los bienes y derechos que no pudieron aportarse al fideicomiso.

Por lo anterior, para proyectos hoteleros o de vivienda, se han aprovechado otras figuras, como la hipoteca o la hipoteca industrial (que pueden constituir las instituciones de crédito conforme a la Ley de Instituciones de Crédito), a efectos de proveer a los acreedores de una garantía real suficiente para darles una mejor posición en un proceso de concurso mercantil, mientras que los flujos de los proyectos se aportan a un fideicomiso. Esto es, en México se han aprovechado los instrumentos de project finance, pero adecuados a las problemáticas y circunstancias de cada industria, en una evolución del financiamiento.

Perú

En el Perú, este esquema de financiamiento actualmente se utiliza mayormente en proyectos inmobiliarios (real estate) para desarrollar hoteles, oficinas, centros comerciales, estacionamientos, entre otros, en diversas ciudades del país. Ello, debido a que estos proyectos son ejecutados en base a un cronograma de construcción y su financiamiento se ajusta mejor a desembolsos periódicos conforme al avance de obra (verificado por el supervisor independiente de los financiadores). El objetivo es evitar un “negative carry” o costo financiero que se podría generar en caso de que se tuvieran todos los fondos desembolsados y generando interés desde el inicio de la construcción.

Ahora bien, a diferencia de otras jurisdicciones (donde suele estructurarse en una modalidad sin recurso), en el Perú la mayoría de estos proyectos se han financiado con un recurso limitado a los sponsors, a efectos de cubrir sobrecostos del proyecto y/o potenciales incumplimientos de pago del servicio de deuda. Este recurso limitado usualmente se encuentra vigente hasta la fecha de culminación e inicio de operación del proyecto respectivo. A partir de dicha fecha, la idea es que los flujos del proyecto sean los que respalden la operación y mantenimiento, así como el pago de la deuda.

Dado que el recurso suele ser limitado, resulta fundamental el análisis de bancabilidad de los contratos del proyecto como, por ejemplo, el contrato de construcción o EPC, contrato de operación y/o contrato de supervisión, con el objeto de determinar si cuentan con las cláusulas necesarias para proteger los intereses de los financiadores, y hacer viable la estructura de garantías que típicamente involucra todos los derechos de crédito y la cesión de posición contractual sobre dichos contratos (derechos de step-in). En el marco de dicho análisis, será necesario adaptar los contratos comerciales en específico que generan flujos al proyecto (contratos de arrendamiento, de servicios, etc.) para que permitan una cesión y/o transferencia de los derechos de crédito en favor de los bancos.

En la misma línea, de cara a los sponsors será importante considerar dicho análisis de bancabilidad de forma anticipada al correspondiente financiamiento, de manera que al momento de negociar los contratos del proyecto con las contrapartes (constructor, operador, supervisor, etc.) se puedan incluir las disposiciones bancables antes mencionadas sin tener que posteriormente negociar adendas con las contrapartes, que puedan incrementar los costos del proyecto o incluso retrasar las negociaciones de los contratos de financiamiento, lo que podría perjudicar su desarrollo.

Considerando los beneficios que genera esta estructura de financiamiento en la ejecución de proyectos privados, consideramos que seguirá siendo utilizada en el mercado y llegará a expandirse en su uso en otros sectores como, por ejemplo, en la ejecución de estadios deportivos, centros de esparcimiento, entre otros. Dependerá de las circunstancias concretas y del riesgo del mercado para ver si en el futuro existe una transición del recurso limitado a una modalidad sin recurso que genere más incentivos a los sponsors para usar este tipo de estructuras.