La nueva SOCIMI sí es un REIT

¿En qué se parecía y en qué se diferenciaba la antigua SOCIMI de un REIT tradicional? Se parecía en su objeto social: la adquisición y promoción de inmuebles de naturaleza urbana de todo tipo, incluidos obviamente los que albergan establecimientos hoteleros, para su arrendamiento. Nótese que aunque la explotación hotelera como tal no cabe en el objeto social de una SOCIMI, sí cabe el arrendamiento del inmueble que alberga el establecimiento hotelero.

Y se diferenciaba en su régimen fiscal: los exitosos REIT del resto de países de nuestro entorno (Francia, Reino Unido, Holanda, EE.UU, etc.) se caracterizan por tributar al 0% sobre sus beneficios, en tanto que las SOCIMI quedaban sometidas a un tipo del 19% en el Impuesto sobre Sociedades. Pero hacer esta afirmación sin más llevaría a engaño a más de un lector no familiarizado con la fiscalidad de estos vehículos, puesto que a simple vista se presentaría como una diferencia abismal que justificaría por sí misma el fracaso de la antigua SOCIMI.

La tributación al 0% de los REIT no significa que las rentas obtenidas por los mismos no tributen, puesto que se impone la obligación de distribuir los beneficios del REIT regularmente a sus inversores, tributando las rentas normalmente en manos de estos. Es decir, el régimen fiscal de los REIT guarda cierta similitud con la “transparencia fiscal”, y es una forma de evitar la doble imposición a la que estamos acostumbrados en nuestro sistema tributario. Por ejemplo, cuando una persona física invierte en una sociedad sometida a régimen general, la sociedad tributa por sus beneficios a un tipo del 30% y la persona física tributa a un tipo del 21%, 25% o 27% sobre los dividendos percibidos, de forma que esas rentas podrán soportar una tributación global del 49%. Las antiguas SOCIMI evitaban esta doble imposición en personas físicas mediante una exención de los dividendos percibidos por éstas en el IRPF, por lo que la diferencia con los REIT de nuestro entorno no habría sido tal en cuanto a la tributación global de esas rentas.

Entonces, ¿por qué el fracaso de las antiguas SOCIMI? Probablemente fueron varios los motivos, pero sin duda el momento de su lanzamiento, en plena crisis del sector inmobiliario tuvo mucho que ver en ello. Captar inversores para un nuevo y desconocido vehículo de inversión inmobiliaria cuando aquellos están huyendo del “ladrillo” no era tarea fácil. Pero también el régimen fiscal tuvo su buena parte de culpa, al menos en cuanto a la falta de atractivo para los inversores internacionales: tratar de vender un REIT español sin la característica esencial cualquier REIT de nuestro entorno, como es la tributación al 0% sobre sus beneficios, generaba el rechazo de aquellos, que podían verse abocados a una doble imposición ¿Por qué reinventar la rueda cuando la fórmula tradicional de los REIT había triunfado en países como Francia, Holanda o Reino Unido?

Finalmente, muchos grupos inmobiliarios y hoteleros pequeños y medianos se interesaron en 2009 por el régimen de las SOCIMI atraídos por el tipo impositivo del 19%, atractivo sin duda si se comparaba con el tipo general del 30%. Sin embargo, estos grupos se toparon con la exigencia de cotizar en el mercado secundario oficial en el que tendrían que soportar, además de la estrecha supervisión del regulador, unos elevados costes por estar en el mismo y unos requisitos de flotación mínima difícilmente asumibles.

En definitiva, la combinación de varios factores como la crisis inmobiliaria, el régimen fiscal inusual en un REIT y la necesidad de cotizar en un mercado secundario organizado dieron al traste con las antiguas SOCIMI, que no convencían ni a inversores locales ni internacionales.

¿Qué ha cambiado en 2013 para que las SOCIMI puedan triunfar?

Puesto que el régimen fiscal y la exigencia de cotizar en un mercado secundario oficial fueron los supuestos culpables del fracaso del anterior régimen SOCIMI, la Administración actual ha apostado fuerte por el relanzamiento de estos vehículos y ha abordado sin complejos ambos frentes en la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias. Así, las nuevas SOCIMI están sujetas a un tipo impositivo del 0% y pueden solicitar la admisión a negociación de sus acciones en un sistema multilateral de negociación español (Mercado Alternativo Bursátil) o de cualquier otro estado miembro de la Unión Europea. La reconversión sufrida en los tres últimos años por el sector inmobiliario y por el conjunto de la economía española tampoco deberían pasar desapercibidos.

Las nuevas SOCIMI deberán distribuir anualmente al menos el 80% de sus beneficios ordinarios y el 50% de las ganancias de capital que obtengan en la transmisión de inmuebles, debiendo reinvertir el 50% restante en un período de tres años.

Tanto los dividendos distribuidos por la SOCIMI como las ganancias patrimoniales obtenidas por los inversores en la venta de las acciones de la SOCIMI tributarán al 21%, 25% o 27% en el IRPF si sus accionistas son personas físicas residentes en España y al 30% en el Impuesto sobre Sociedades si sus accionistas son personas jurídicas residentes en nuestro país. Los accionistas no residentes, ya sean personas físicas o jurídicas, tributarán de acuerdo con las normas generales del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, de forma que los dividendos estarán sometidos a una retención en la fuente del 21% salvo que resulten de aplicación los tipos reducidos que normalmente prevén los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España con terceros países (normalmente entre el 5% y el 15%), o la Directiva comunitaria que permite la distribución de dividendos sin retención entre las sociedades filiales y sus matrices dentro de la Unión Europea. Esto significa que España renunciará, en determinados casos, a gravar en nuestro país rentas procedentes de inmuebles localizados en el mismo, muestra evidente de la voluntad existente para que esta vez las SOCIMI sí funcionen.

En lo que respecta, como decíamos, a los inversores personas físicas residentes en España, la comparativa entre i) la tributación de la inversión directa en inmuebles en alquiler, gravada a tipos marginales del 52%, ii) la inversión indirecta a través de sociedades sometidas al régimen general que resulta en una tributación global del 49% y iii) la tributación a través de SOCIMI a los tipos previstos para las rentas del ahorro (21%, 25% o 27%), debería hacer a estos vehículos especialmente atractivos.

Aunque la regla general es que la SOCIMI tribute al 0%, los beneficios de la misma se someterán a un gravamen especial del 19% si los dividendos percibidos por los socios que tengan una participación igual o superior al 5% no tributan en sede de los socios a un tipo mínimo del 10%. Este 19% aplicará solamente sobre la parte del beneficio que se corresponda con dichos dividendos y podrá afectar a aquellas SOCIMI que tengan inversores no residentes o que estén participadas por Fondos de Pensiones o Instituciones de Inversión Colectiva, por ser los únicos accionistas que podrían tributar a un tipo inferior al 10% sobre los dividendos. Nótese que las personas físicas y jurídicas sometidas al régimen general residentes en España siempre tributarán a un tipo superior al 10%. Una cuestión a resolver, mercantilmente, será quién soportará el gravamen especial del 19% en SOCIMI en las que convivan unos accionistas con otros.

Mención aparte merecen las conocidas como “SOCIMI no cotizadas”, a pesar de la inconsistencia del término, entidades residentes en España participadas íntegramente por REIT extranjeros o por otras SOCIMI que también podrán acogerse al mismo régimen fiscal especial que las SOCIMI. Estas “SOCIMI no cotizadas” deberían atraer fondos de REIT extranjeros e incrementar las inversiones de aquellos que ya están presentes en nuestro país.

La fiscalidad de la SOCIMI, como vemos, es difícilmente mejorable. ¿Qué ocurrirá con el requisito de cotización? Quienes se atrevan con el mercado secundario organizado (i.e. con la Bolsa) ya conocen las reglas pues son las mismas que para cualquier otra entidad cotizada. La incertidumbre, que esperemos se despeje en el corto plazo, existe en cuanto a los requisitos de flotación mínima que podrán exigirse a las SOCIMI para cotizar en el MAB, más barato, con menor supervisión y más sencillo y manejable que la Bolsa.

Sin duda existe ahora una clara voluntad de la Administración de eliminar posibles trabas para que haya SOCIMI para todos, para pequeños y grandes inversores, para inversores locales e internacionales, para inversores privados e institucionales. Confiemos en que las nuevas SOCIMI, que ahora sí se podrán presentar al mundo como un auténtico REIT, contribuyan a la mejora del maltrecho sector inmobiliario y a la de sectores en los que, como el hotelero, guardan una estrecha relación con aquel.