Las nuevas SOCIMI: ¿una segunda oportunidad?
Después de un paso poco glorioso por nuestro ordenamiento jurídico del régimen regulador de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) instaurado en España en 2009, durante el cual no se ha constituido en nuestro país ni uno solo de estos vehículos, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Impulso a la Actividad Económica, ha modificado sustancialmente el régimen de las SOCIMI. La nueva norma ha intentado simplificar y flexibilizar la regulación legal y fiscal aplicable a esta figura societaria con el objetivo de corregir la anterior situación y promover un vehículo que, bajo el nombre de Real Estate Investment Funds (REIT) tiene amplia aceptación en los países de nuestro entorno.
¿A quién pueden interesarle las nuevas SOCIMI?.
La nueva normativa ha introducido numerosas modificaciones que han ampliado significativamente el número de posibles beneficiarios de esta figura jurídica.
Por un lado, y como posibles inversores, estamos percibiendo un gran interés entre: (i) pequeños y medianos inversores que desean invertir directamente en un portafolio diversificado de inmuebles en alquiler (hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales, edificios industriales, etc.) con una tributación muy ventajosa, (ii) REIT extranjeros activos en España a través de SOCIMI no cotizadas y, (iii) fondos de inversión en general.
Pero además esta figura puede resultar muy interesante para compañías que tengan patrimonios inmobiliarios importantes y quieran rentabilizarlos, tales como: (i) family office o grupos inmobiliarios que deseen obtener financiación en mercados secundarios o en el MAB, (ii) empresas con activos inmobiliarios afectos a explotaciones económicas que deseen obtener financiación o liquidez sin perder el control de sus activos y aprovechando las ventajas fiscales o (iii) entidades financieras que deseen colocar en el mercado los activos inmobiliarios adquiridos como consecuencia de la insolvencia de sus deudores.
¿Cuáles son las ventajas del nuevo régimen?
Al margen de mejorar otros aspectos criticados de la anterior regulación como la necesidad de un capital mínimo elevado, la obligatoriedad de invertir en varios inmuebles, la existencia de un período mínimo de arrendamiento excesivamente largo o la limitación a la financiación ajena, el nuevo régimen de las SOCIMI pretende dar solución a los que se consideraron como los dos grandes frenos a la constitución de SOCIMI en España en el pasado, la existencia de un régimen fiscal no comparable con el de los países de nuestro entorno y la obligación de cotizar en un mercado regulado con los costes y estrictos requisitos que ello conlleva.
En lo referente al primer aspecto, la norma ha establecido que las nuevas SOCIMI están sujetas a un tipo impositivo del 0%, tributando los beneficios en sede del socio cuando éstos son distribuidos y estableciendo una obligación de reparto mínimo de dividendos. Con esto el régimen español se adapta al marco general existente en los países de nuestro entorno y generará, sin duda, una mayor certidumbre en este tipo de inversiones, sobre todo internacionales.
Respecto al segundo asunto, otra de las grandes novedades de la normativa es que permite que las SOCIMI puedan cotizar no solo en un mercado regulado (la Bolsa) como hasta ahora, sino también en sistemas de negociación multilateral (como por ejemplo el MAB) lo que, dada la mayor flexibilidad y menores requisitos exigidos para la cotización en el MAB, facilitará cumplir con el requisito de cotización y hará, con casi total seguridad, que la mayoría de SOCIMI acaben cotizando en este mercado, en un segmento para SOCIMI que se acaba de crear. En este sentido la circular 2/2013 del mercado alternativo bursátil sobre régimen aplicable a SOCIMI, publicada el 5 de marzo ha venido a clarificar este régimen, ajustando algunos requisitos de información al mercado y estableciendo los concretos requisitos de negociación necesarios para que una SOCIMI cotice en el MAB.
¿Qué requisitos hay que cumplir?
De acuerdo con lo que establece su normativa reguladora, las SOCIMI deben invertir, directa o indirectamente, al menos el 80% de su activo en bienes inmuebles destinados al arrendamiento y asimismo deben, como norma general, distribuir un dividendo mínimo de al menos el 80% de las rentas del arrendamiento. Adicionalmente la nueva normativa incluye una serie de requisitos añadidos que habrá que tener en cuenta por parte de los socios y administradores de la SOCIMI. Entre otros la norma incluye requisitos de objeto social casi exclusivo, de capital social mínimo, de origen de las rentas o de mantenimiento de la inversión cuyo cumplimiento será necesario verificar para poder aplicar el régimen fiscal especial.
Conclusión
En resumen, en nuestra opinión la nueva regulación de las SOCIMI debe ser valorada positivamente y puede afirmarse que se han puesto las bases para que sea utilizada por los operadores económicos del mercado inmobiliario. Su concreto éxito o fracaso dependerá de que dichos operadores pierdan el miedo a utilizar un vehículo cotizado como forma de inversión inmobiliaria y, por supuesto, de la evolución en los próximos meses del mercado inmobiliario en nuestro país.
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