SOCIMIS; Nueva regulación y nuevas oportunidades
Según datos de Eurostat, el 17% de la población reside en una casa en alquiler lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea (donde la tasa media es del 30%). Sin embargo, cada vez es más difícil el acceso de los particulares a la financiación para la compra de inmuebles, mientras que existe un parque de más de 3 millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler.
En este contexto, la Ley 16/2012 de Medidas Tributarias ha introducido una nueva regulación que mejora el régimen jurídico y fiscal de las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) con la intención de facilitar a los inversores, fundamentalmente extranjeros, un vehículo jurídico adecuado que pueda reactivar el maltrecho mercado Inmobiliario.
Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto es la adquisición y promoción de inmuebles urbanos para su arrendamiento. Inspiradas en los REIT anglosajones (Real Estate Investment Trust) se introdujeron en el ordenamiento jurídico español en el año 2009, si bien tanto la inoportunidad del momento en que aparecieron (pleno crack inmobiliario) como su inadecuado régimen jurídico y fiscal, que en muchos aspectos se separaba de los REIT de nuestro entorno, contribuyeron a su rotundo fracaso.
Ahora el legislador, reconociendo la importancia de proporcionar al inversor un vehículo adecuado que pueda competir con los REIT, ha enmendado algunos de los errores que los agentes privados achacaron a la anterior regulación.
La nueva regulación de las SOCIMI se caracteriza fundamentalmente por un régimen fiscal muy ventajoso; las SOCIMI tributan al 0%, pues la tributación se produce a nivel del partícipe por los dividendos percibidos.
A cambio de este régimen fiscal, la SOCIMI se obliga, fundamentalmente, a repartir un dividendo del 80% de los beneficios procedentes de la actividad de arrendamiento, a tener invertido al menos el 80% del valor de su activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y a cotizar en la bolsa, si bien como novedad la nueva regulación permite cotizar en cualquier mercado multilateral, incluido el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)
Otros aspectos de la nueva regulación son; la reducción de requisitos formales (el capital mínimo pasa de 15 a 5 millones de euros), la posibilidad de invertir en un único inmueble y la eliminación de los límites al endeudamiento.
La flexibilización introducida por esta reforma permitirá a los operadores inmobiliarios (entidades financieras principalmente) captar fondos, acometer nuevos proyectos y poner en circulación carteras de inmuebles. Asimismo los Grupos industriales o comerciales, titulares de activos inmobiliarios afectos a su explotación, podrían utilizar la SOCIMI como vehículo para obtener financiación alternativa, por ejemplo, a través de operaciones de sale and lease-back. Todo ello ofreciendo como reclamo a posibles inversores un régimen fiscal muy ventajoso.
Pero no es el régimen fiscal su único atractivo. Desde el punto de vista del inversor, las SOCIMI permitirán a los particulares invertir en propiedades que hasta ahora les estaban vetadas por el volumen de inversión requerida (hoteles, centros comerciales, edificios singulares, etc.). Además, suponen una garantía de liquidez y seguridad jurídica, puesto que proporcionan un dividendo garantizado y la posibilidad de entrar y salir libremente al precio que fije el mercado, al estar sus acciones cotizadas en mercados libres.
Por último la nueva regulación permitirá, sin duda, la transformación en SOCIMI de sociedades inmobiliarias ya existentes, propiedad de pequeños y medianos operadores inmobiliarios (family offices, grupos empresariales y familiares), con la finalidad principal de aprovechar sus ventajas fiscales. Si bien su eficacia en estos casos dependerá en gran parte de los costes que suponga la transformación y cotización, así como de la regulación que realice el MAB, y en particular de que los requisitos mínimos de free float no impidan mantener en control sobre el accionariado.
Por todo ello, las SOCIMI pueden convertirse en un revulsivo para dinamizar el sector inmobiliario. Ahora, solamente resta ver cómo responden los inversores a esta nueva regulación, asumiendo que ya nos encontremos en un buen momento para invertir en inmuebles ante la bajada generalizada de precios.