Tendencias en inversión y financiamiento inmobiliario en Latinoamérica

No cabe duda que los efectos del COVID-19 en nuestra forma de vida, y los procesos políticos y sociales que han ocurrido en Latinoamérica y el mundo en los últimos dos años han afectado de diversas formas a todas las actividades económicas, generando cambios no previstos y acelerando otros que hasta hace muy poco sólo se consideraban incipientes tendencias. Ello ha favorecido a industrias como el ecommerce, y ha afectado duramente a otras como la de los viajes y el turismo.

En este escenario, la actividad inmobiliaria tiene sus propios desafíos y particularidades, entre otros: una caída – que parece ser en general transitoria– en la renta comercial (oficinas y locales comerciales), un incremento acelerado en los costos de construcción, un aumento en las tasas de interés y en la disponibilidad de financiamientos para los desarrolladores y los compradores de estos activos, y una variación en las estructuras de financiamiento inmobiliario. Todo lo cual ha ido estrechando los márgenes del negocio inmobiliario.

En este contexto, el equipo inmobiliario de Garrigues en Latinoamérica pone su mirada en algunas tendencias en Colombia, Chile, México y Perú, en relación a la inversión en activos inmobiliarios y en el financiamiento de estos proyectos.

1. Colombia: plan de reactivación económica

En Colombia, el sector de la construcción es la punta de lanza del proceso de reactivación económica pospandemia. En ese sentido, el Gobierno nacional ha procurado el impulso de este sector, especialmente en el segmento de vivienda, a partir de incentivos y subsidios tanto en la demanda como en la oferta.

En relación con la oferta, vale mencionar que los constructores cuentan con incentivos en materia de exención de impuesto de renta de ingresos provenientes de créditos para construcción de vivienda de interés social (VIS) o vivienda de interés prioritario (VIP) y de devolución de IVA (impuesto al valor agregado) en materiales para la construcción de VIS o VIP. Respecto de la demanda, tradicionalmente el Gobierno nacional ha fomentado su movimiento a través del otorgamiento de subsidios directos, los cuales fueron incrementados con ocasión de la pandemia extendiendo su cobertura de forma que no solo van dirigidos a compradores de vivienda VIS o VIP, sino a viviendas de valores mayores a éstos.

En relación con las fuentes de financiación de construcción en todos los segmentos, estos son, vivienda, comercio, oficinas y parques logísticos, Colombia ofrece un mercado bastante flexible que resulta seguro para los inversionistas en razón a la común utilización de esquemas de fiducia inmobiliaria en el desarrollo y construcción de proyectos constructivos, que son administradas por sociedades fiduciarias, entidades autorizadas y vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia.

En ese contexto, las fuentes de financiación que pueden encontrarse y que se han perfeccionado en el mercado inmobiliario – eso sí, aún sin superar el típico crédito constructor -, son (i) la venta de derechos fiduciarios, es decir, la obtención de recursos de inversionistas institucionales o no institucionales a partir de la venta de participaciones en las fiducias inmobiliarias de desarrollo o construcción; (ii) financiación a través de fondos de capital privado, instituciones vigiladas que cada vez ofrecen más dinamismo, liquidez y profesionalismo en la estructuración y ejecución de proyectos inmobiliarios y, (iii) la obtención de capital a través del mercado de valores a través de la emisión de bonos o títulos de deuda.

Como se aprecia, el sector inmobiliario es estratégico en el plan de reactivación económica, por lo que nuestro mercado se consolida como uno de los de mayor actividad. Esto, ya que tanto el sector financiero como los inversionistas independientes ofrecen diversas opciones para ofrecer el capital necesario para continuar la senda de crecimiento económica propia de la época pospandemia.

2. Chile: estructuras de capital preferente

En términos muy generales, un proceso habitual de desarrollo inmobiliario en Chile contempla la compra del terreno con capital propio por parte del desarrollador inmobiliario, para luego entregar dicho activo en hipoteca y lograr el financiamiento de la construcción. Luego, con el producto de la venta del proyecto o las unidades, se paga el financiamiento y el desarrollador obtiene el retorno de su inversión.

Cada vez con más fuerza se incluye en esta ecuación la participación de terceros inversionistas que se obligan a comprar las unidades del proyecto a un valor preferencial, el cual anticipan en todo o parte según el acuerdo, considerando las garantías correspondientes con arreglo a la ley, y, al mismo tiempo, están dispuestos a liberar al desarrollador de la obligación de venderles esas unidades que les fueron prometidas vender a valores preferentes, si es que éste les remunera adecuadamente las sumas pagadas a cuenta del precio de venta. Entonces, si el desarrollador no logra vender las unidades del proyecto a terceros, serán los inversionistas bajo la forma de capital preferente quienes las adquirirán a los valores convenidos, o bien, si logra la venta, este le devolverá al inversionista el monto de su inversión más las sumas adicionales convenidas por el derecho a dejar sin efecto las promesas de compra suscritas con el inversionista.

Con lo anterior, el desarrollador inmobiliario se libera de parte de los aportes de capital que debe efectuar a los proyectos, entregando a cambio parte de la rentabilidad al inversionista, sin afectar la garantía de quien financia la construcción.

Las estructuras de capital preferente antes descritas se implementan, hace ya varios años, mediante la celebración de promesas de compraventa con una serie de cláusulas especiales o acuerdos complementarios, sin que exista una legislación o normativa especial aplicable. Asimismo, esta estructura ha demostrado ser bastante flexible, pudiendo implementarse en diversas fases del desarrollo y para distintos tipos de proyectos inmobiliarios.

Esta falta de legislación, si bien no impide que los contratos que se celebren surtan sus efectos, hace que su correcta implementación requiera de asesoría especializada tanto legal como tributaria, para que el desarrollador y el inversionista obtengan sus objetivos comerciales en los distintos casos en que se pueden encontrar durante el tiempo de ejecución del proyecto y sus particularidades. En esto es importante tener presente que, en general, los diferentes operadores jurídicos chilenos tenderán con fuerza a dar a los contratos no regulados expresamente en la legislación – contratos atípicos o innominados – el tratamiento que la legislación prevea para los contratos típicos que más se le asemejen.

La ausencia de regulación específica, si bien requiere esmero y cuidado en la redacción de los contratos y en la implementación de la estructura, no ha afectado la expansión de esta clase de inversión/financiamiento alternativo en o de inmuebles. Quizás porque en el mercado inmobiliario chileno ya conoció que no es necesaria la existencia de una ley o regulación especial para implementar nuevas formas de contratación, con la experiencia acumulada a propósito del leasing o arrendamiento financiero, en que pese a ser una forma de contratación muy extendida desde hace más de 35 años, no existe hasta hoy una regulación especial a su respecto.

3. México: el impulso de los FIBRAs

El mantenimiento de altas tasas de interés, en comparación con países como Estados Unidos o España, así como la devaluación del peso mexicano en 2020, afectaron las vías tradicionales de financiamiento en el sector inmobiliario tanto en moneda nacional como en moneda extranjera.

No obstante, el dinamismo en el sector inmobiliario ha continuado, en parte gracias a los Fideicomisos en Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs).

Los FIBRAs son vehículos creados en 2011 para financiar la compra y/o construcción de bienes inmuebles a efecto de rentarlos. Estos fideicomisos se enfocan en diferentes segmentos del sector inmobiliario, como oficinas, industria, hoteles, comercial (retail) y autoalmacenamiento (storage).

Los fideicomisos son administrados por expertos en el mercado de bienes raíces que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.

Por otro lado, el fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y del dinero levantado se paga a los propietarios que aportaron los inmuebles a la FIBRA, se administran y se hacen nuevas adquisiciones. Así, el 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados.

Dicho lo anterior, se espera un crecimiento del sector inmobiliario durante 2022, que probablemente dé lugar a mayor actividad por parte de otros jugadores en el sector inmobiliario que accedan a recursos a través de modelos de financiamiento tradicionales.

4. Perú: más garantías

Hasta hace muy poco, el financiamiento de grandes proyectos inmobiliarios comerciales en Perú (edificios de oficinas y centros comerciales, entre otros) por desarrolladores sofisticados de gran tamaño, típicamente implicaba la utilización de estructuras mixtas de financiamiento. Estas tomaban parte del típico financiamiento corporativo con recurso, y parte del real estate finance tradicional utilizado a nivel global, que es similar al project finance, donde el recurso al sponsor es muy limitado, y el análisis y estructura dependen mucho más del valor y flujos del proyecto particular.

La caída de la demanda inmobiliaria comercial y la variabilidad de los precios asociados a ello (derivado de la situación política y económica de Perú), han generado que se incremente sustancialmente el uso de estructuras de real estate finance tradicional, derivado del mayor riesgo de mercado.

Atendiendo a ello, cada vez vemos más demanda por estructuras complejas de garantías “absolutas” sobre los activos e ingresos de proyectos, mayores limitaciones a recurso al sponsor o a otros activos de éste, menos confianza en la demanda y flujos que podrán generar los proyectos y mayor enfoque en el valor del activo y las demás garantías como protección ulterior ante situación de estrés, etc.

Si bien está claro que dichas estructuras son más típicas en el financiamiento inmobiliario internacional, en este caso son el resultado de una desaceleración del mercado inmobiliario comercial, resultante en un incremento del riesgo de mercado y por tanto del riesgo de repago.

Sin embargo, no resultaría extraño pensar que –sujeto a un análisis caso por caso, evidentemente- el mercado de financiamiento de grandes proyectos comerciales continúe por este camino, aún en caso el mercado inmobiliario comercial peruano retorne a niveles previos de demanda y estabilidad.