Zakup nieruchomości w Hiszpanii (I): pierwsze kroki i ważne rozważania dla zagranicznych inwestorów przed zakupem

Hiszpański rynek nieruchomości od lat przyciąga inwestorów z całego świata. W 2022 blisko 15% nieruchomości sprzedanych w Hiszpanii zostało zakupione przez podmioty zagraniczne. Kraj kusi nie tylko obietnicą słonecznej pogody, ale i atrakcyjnym wybrzeżem, olbrzymim zróżnicowaniem kulturowym oraz – wciąż – stosunkowo niskimi cenami. Choć hiszpańskie przepisy są dosyć przyjazne dla zagranicznych kupujących, na tych nieostrożnych, zwłaszcza nieznających języka i lokalnych przepisów mogą czyhać liczne pułapki. Na szczęście większości można uniknąć, zaznajamiając się dokładnie z kolejnymi wymaganymi krokami oraz korzystając przy zakupie z pomocy profesjonalistów.

W procesie kupowania nieruchomości w Hiszpanii można wyróżnić trzy etapy: czynności, o które należy zadbać przed dokonaniem zakupu, sam zakup (podpisanie umowy i aktu notarialnego) oraz formalności, których trzeba dopełnić po zakupie. W poniższym artykule (pierwszym z trzech) opisane zostaną czynności, które należy podjąć przed momentem podpisania umowy zakupu. Kolejne etapy zostaną opisane w kolejnych artykułach.

Niezależnie od tego, na jaką nieruchomość się zdecydujemy do zakupu mieszkania niezbędne jest uzyskanie numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero). Jest to hiszpański odpowiednik polskiego NIP-u, potrzebny do wykonywania jakichkolwiek operacji podatkowych na terenie Hiszpanii i który będzie figurował w różnych dokumentach wydawanych przez władze hiszpańskie. Wniosek o nadanie numeru NIE można złożyć zarówno w kraju zamieszkania wnioskodawcy (w hiszpańskiej placówce dyplomatycznej lub konsularnej) lub na terytorium Hiszpanii (osobiście lub przez przedstawiciela działającego na podstawie pełnomocnictwa notarialnego potwierdzonego w polskim Ministerstwie Spraw Zagranicznych). Niezależnie gdzie składa się wniosek, potrzebny jest dokument tożsamości, jego kopia, właściwy formularz wypełniony po hiszpańsku oraz potwierdzenie dokonania opłaty (około 10 euro). Czas nadania numeru może się różnić, bezpiecznie jest założyć, że zajmie to od 3 do 6 tygodni, chociaż oczywiście zdarza się, że numer jest wydawany szybciej.

Co do zasady zaleca się przyszłym kupującym otwarcie hiszpańskiego konta bankowego. Nie jest to wprawdzie konieczne do samego nabycia nieruchomości, ale znacząco ułatwi i przyspieszy dokonywanie wszelkich płatności i przelewów, a później również podatków, opłat za energię czy innych opłat lokalnych. Pozwoli też uniknąć niepotrzebnych dodatkowych kosztów. Hiszpański rachunek może się również okazać niezbędny, jeżeli planuje się wzięcie kredytu hipotecznego w Hiszpanii.

Przy wyborze nieruchomości należy dokonać szczegółowej analizy zarówno stanu technicznego domu, jak i sytuacji prawnej nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście skorzystanie z pomocy osoby znającej język i miejscowe regulacje, biegłej w korzystaniu z istotnych dla posiadaczy nieruchomości rejestrów. Bez wątpienia trzeba sięgnąć do informacji zawartych w Registro de la propiedad (odpowiednik polskich ksiąg wieczystych), ale warto również zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego, lokalnych przepisów o ochronie wybrzeża (jeżeli nieruchomość znajduje się nad morzem), skierować zapytanie do przedstawiciela wspólnoty mieszkaniowej (by ustalić, czy właściciel nie zalega z opłatami), sprawdzić czy nieruchomość nie jest wynajmowana. Wiele będzie tutaj zależało od tego jaką funkcję ma pełnić kupowana nieruchomość – inne kwestie będą istotne przy zakupie letniego domu, a inne, jeżeli ma posłużyć jako inwestycja z przeznaczeniem na najem okazjonalny. Ważnym jest też dokonanie dokładnej wizji lokalnej – osobiście lub przez zaufaną osobę.

Po znalezieniu nieruchomości spełniającej wszystkie wymagania i wynegocjowaniu ceny akceptowalnej dla obu stron większość hiszpańskich sprzedających czy pośredników będzie oczekiwała zawarcia umowy rezerwacyjnej (Contrato de Reserva) lub umowy depozytu (Contrato de Arras). Zasadniczo są to dosyć podobne instytucje prawne – strony precyzują przedmiot i warunki umowy sprzedaży, cenę, datę, do której umowa ostateczna ma być zawarta. Na rzecz sprzedającego wpłacana jest też na tym etapie pewna kwota na poczet ceny nieruchomości – standardowo około 10% umówionej ceny. Główna różnica pomiędzy tymi umowami polega na możliwości i konsekwencjach rozwiązania. Odstąpienie od Contrato de Arras jest możliwe za wpłatą umówionej kwoty. Odstąpienie od Contrato de Reserva jest możliwe tylko w sytuacjach wskazanych w samej umowie – ale jednocześnie umowa rezerwacyjna, w przeciwieństwie do umowy depozytu nie jest uregulowana w hiszpańskim kodeksie cywilnym, przez co zapewnia mniejszą pewność prawną. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, która z umów jest lepsza – trzeba to zawsze indywidualnie ocenić dla konkretnego przypadku. Przed podpisywaniem jakichkolwiek umów stanowczo zalecamy konsultację z prawnikiem.

Garrigues jako największa kancelaria prawnicza na Półwyspie Iberyjskim (18 biur w Hiszpanii), posiadająca również swój oddział w Polsce (biuro w Warszawie) w sposób kompleksowy przeprowadza swoich polskich klientów przez proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii, zapewniając niezbędną pomoc prawną na każdym etapie inwestycji również w języku polskim. Zapraszamy do kontaktu celem zapoznania się z naszą ofertą oraz do lektury kolejnych artykułów w tej materii, które ukażą się już niebawem.