Zakup nieruchomości w Hiszpanii (II): kluczowe kroki techniczne dla polskich inwestorów

Według najnowszych danych Registradores de España w 2023 roku liczba nieruchomości kupionych przez Polaków w Hiszpanii przekroczyła 3 tysiące, bijąc ubiegłoroczny rekord. Nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim cieszą się niesłabnącą popularnością, zarówno z przeznaczeniem na wakacyjne drugie domy, jak i na cele inwestycyjne. Niniejszy artykuł będzie poświęcony podpisywaniu umowy sprzedaży i możliwościach finansowania zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Formalnym zwieńczeniem sprzedaży jest podpisanie przez obie strony przed notariuszem publicznego aktu własności (escritura pública), a następnie wpisanie aktu do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad). Niezwłocznie po podpisaniu aktu zakupu notariusz jest zobowiązany przesłać dokument do rejestru i rozpocząć wpis nowego nabywcy. Jeśli nie możemy pojawić się u notariusza osobiście, możemy wyznaczyć notarialnie pełnomocnika w tej sprawie.

Przed wizytą u notariusza należy przygotować swój numer NIE, dokumenty potwierdzające, że dla nieruchomości opłacono podatki i jest na bieżąco ze wszystkimi wymaganymi opłatami komunalnymi, certyfikat energetyczny nieruchomości, zawarte umowy depozytu czy rezerwacyjne, a także projekt umowy sprzedaży, ewentualnie dokumenty dotyczące uzyskanego kredytu hipotecznego. Dodatkowe dokumenty mogą być wymagane w przypadku nieruchomości nowej, która nie była jeszcze zamieszkiwana. Wszystkie dokumenty powinny być sporządzone lub przetłumaczone na język hiszpański. Na kilka dni przed planowana datą podpisania aktu zakupu notariusz oraz prawnik zgłaszają nazwisko klienta do rejestru ksiąg wieczystych, z informacją, że będzie on przystępował do aktu zakupu w danym dniu. Od tego momentu zablokowana jest możliwość dokonania jakiegokolwiek innego wpisu do rejestru tej nieruchomości.

Warto pamiętać, że odmiennie niż w Polsce w Hiszpanii umowa przenosząca własność nieruchomości zawarta w formie dokumentu prywatnego (contrato privado) jest ważna, z tym, że każda ze stron może wówczas w każdej chwili domagać się zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Opcja dokumentu prywatnego nie jest zalecana, ponieważ może powodować problemy z udowodnieniem prawa własności w stosunkach z innymi podmiotami, a dodatkowo sporządzenie aktu notarialnego jest też konieczne do wpisania aktu do rejestru nieruchomości czy uzyskania kredytu hipotecznego.

Istnieją różne możliwości sfinansowania zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Przy opłacaniu zakupu z środków własnych należy być świadomym, że w Hiszpanii obowiązują stosunkowo niskie limity co do transakcji gotówkowych (równowartość 1.000 euro, kiedy stroną jest przedsiębiorca, 2.500 euro przy transakcjach pomiędzy rezydentami Hiszpanii nieprowadzącymi działalności gospodarczej) – co wyklucza dokonywanie zakupu w ten sposób.

Jeżeli chcemy uniknąć wysokich prowizji i trudności przy zlecaniu zagranicznych transakcji rozsądną opcją jest założenie hiszpańskiego rachunku bankowego. Procedura otwarcia konta nie odbiega znacząco od standardów na polskim rynku – należy pamiętać o wcześniejszym uzyskaniu numeru NIE oraz przetłumaczeniu wszystkich potrzebnych dokumentów na język hiszpański. Na rynku dostępne są zarówno opcje dla osób mieszkających na stałe w Hiszpanii jak i nierezydentów (w tym wypadku do otwarcia konta potrzebne będzie dodatkowo zaświadczenie o niezamieszkiwaniu w Hiszpanii, można je uzyskać w lokalnej jednostce policji lub za pośrednictwem zagranicznych konsulatów).

Pewnym zaskoczeniem dla kupującego z Polski może być to, że część notariuszy wymaga korzystania przy dokonywaniu płatności z czeków bankierskich tzw. potwierdzonych, wydawanych przez bank. Jeżeli jednak korzystamy z pomocy kancelarii prawnej, większość z nich oferuje możliwość dokonania przelewu na ich konto, a następnie wystąpienie o wystawienie czeku w naszym imieniu. To rozwiązanie często pozwala dodatkowo zaoszczędzić na prowizji (kancelarie mają korzystniejsze warunki wynegocjowane z bankiem).

Osoby niebędące rezydentami mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii (ponownie proces uzyskiwania kredytu i wymagane dokumenty są bardzo podobne jak w Polsce). Muszą się jednak liczyć z tym, że będą musiały dysponować wyższym wkładem własnym (osoby bez statusu rezydenta mogą liczyć na kredyt w wysokości maksymalnie 50% - 60% wartości obliczonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy zatwierdzonego przez bank), kredytów udziela im się też na krótsze okresy. W przypadku złożenia wniosku o przyznanie kredytu, u notariusza podpisujemy dwie umowy: zakupu i hipoteki.

Warszawskie biuro Garrigues, największej kancelarii prawniczej operującej na Półwyspie Iberyjskim, oferuje swoim klientom kompleksowe wsparcie prawne w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii, na każdym etapie inwestycji i również w języku polskim. Zapraszamy do kontaktu celem zapoznania się z naszą ofertą, lektury naszego poprzedniego artykułu z tej serii, a także kolejnego, który ukaże się już wkrótce.