Novas regras reduzem flexibilidade no mercado de arrendamento comercial

Entraram em vigor as Leis n.ºs 12/2019 e 13/2019, de 12 de fevereiro, que introduziram modificações importante no regime jurídico do arrendamento urbano por via de alteração, entre outros, do Código Civil, do Novo Regime do Arrendamento aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (“NRAU”) e do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (“RJOPA”).

Destacamos as principais alterações no que respeita ao arrendamento para fins não habitacionais, ou arrendamento comercial:

Indemnização por mora

Em caso de mora do locatário no pagamento da renda ou de outros encargos devidos nos termos do contrato, a indemnização que o locador tem o direito de exigir do arrendatário nos termos do artigo 1041.º do Código Civil (salvo se resolver o contrato com base na falta de pagamento), é agora igual a 20% dos valores em dívida, para além do montante das rendas ou encargos em falta.

Esta alteração reduz o valor relativo da indemnização devida pelo locatário, que desde há muito se encontrava estabelecida em 50% dos valores em dívida.

Oposição à renovação automática

No que respeita aos arrendamentos para fim não habitacional, sendo certo que as regras referentes à duração, denúncia e oposição à renovação do contrato continuam a ser livremente estabelecidas entre as partes, veio a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, acrescentar que:

• Salvo estipulação em contrário – isto é, na falta de regulação expressa acordada pelas partes no contrato – o arrendamento com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de duração igual à do termo inicial, ou de 5 (cinco) anos se esta última for inferior. Excecionam-se deste regime os contratos de arrendamentos para fins especiais transitórios, designadamente turísticos.

• Mantendo-se a regra geral de que qualquer das partes poderá, mediante comunicação atempada à contraparte, opor-se à renovação automática a que nos referimos no ponto anterior (salvo estipulação em contrário nos contratos de arrendamento comercial), a lei determina agora, porém, que nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação do arrendamento, ficando esta faculdade reservada ao arrendatário.

Nos termos dos números 1 e 3 do artigo 1110.º do Código Civil, as partes são livres de celebrar o contrato com prazo certo excluindo a sua renovação automática no termo do período inicial. 

Denúncia

A partir de agora o senhorio apenas poderá denunciar o contrato de arrendamento não habitacional com os seguintes fundamentos:

• Demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte (da realização de tais obras) local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento; ou

• Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação. Neste caso, o senhorio deverá confirmar esta denúncia, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência máxima de quinze meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efetivação.

Este regime de denúncia pelo senhorio nos contratos de arrendamento não habitacional consta do novo artigo 1110.º-A do Código Civil, mediante remissão para as regras estipuladas no artigo 1101.º, que respeita à denúncia pelo senhorio nos contratos de arrendamentos habitacionais com duração indeterminada. A interpretação sistemática destas novas regras – agora aplicadas também ao arrendamento não habitacional – conduz necessariamente ao entendimento de que elas valerão, também aqui, apenas para contratos celebrados com duração indeterminada (isto é, arrendamentos sem prazo certo, já que nestes outros o prazo do arrendamento é livremente estipulado pelas partes e pode, de resto, ser inferior a cinco anos).

Indemnização em caso de denúncia pelo locador

A denúncia nos casos anteriormente referidos obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento instalado no locado pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento, a menos que tenha ocorrido trespasse do referido estabelecimento nos três anos anteriores, caso em que esta indemnização não será devida pelo senhorio.

Quando a denúncia tenha por fundamento a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, ao valor da indemnização devida ao arrendatário é deduzido o valor da indemnização prevista nos termos do RJOPA, i.e. o valor mínimo correspondente a dois anos de renda, o qual não pode ser inferior ao dobro do montante equivalente a 1/15 (um quinze avos) do valor patrimonial tributário do locado.

No quadro do RJOPA, até agora, caso as partes não chegassem a acordo quanto (i) ao montante da indemnização a pagar pelo senhorio ao arrendatário pela denúncia com fundamento na demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, ou, alternativamente, quanto (ii) ao realojamento do arrendatário, aplicava-se como regra o pagamento da indemnização pelo valor mínimo legalmente estabelecido – isto é, o valor correspondente a dois anos de renda, mas não inferior ao dobro do montante equivalente a 1/15 (um quinze avos) do valor patrimonial tributário do locado. Com as novas regras agora introduzidas no RJOPA, caso as partes não cheguem a um acordo é a obrigação de realojar que prevalece, ficando o senhorio obrigado a garantir o realojamento do arrendatário por um período não inferior a três anos. Somente nos casos em que o arrendatário não aceite a proposta de realojamento (feita de acordo com os critérios legais) ou, tratando-se de arrendamento não habitacional, não seja possível o realojamento, é que será então aplicável a indemnização calculada nos termos supra referidos.

Suspensão do contrato

De acordo com o regime que decorre das alterações legislativas agora em vigor, nomeadamente no âmbito do RJOPA, quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos no imóvel haverá lugar à suspensão da execução do contrato de arrendamento pelo período de decurso daquelas obras – exceto quando das obras não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento, caso em que o senhorio poderá proceder à denúncia do contrato (v. supra).

A suspensão do contrato de arrendamento efetiva-se mediante comunicação do senhorio ao arrendatário, podendo este optar por denunciar o contrato. Caso o não faça, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante o período de decurso das obras, em fogo localizado no mesmo concelho, com estado de conservação igual ou superior e adequado às necessidades do inquilino, entre outros critérios legalmente estabelecidos. Durante o realojamento temporário, a obrigação de pagamento da renda por parte do arrendatário mantém-se, no mesmo valor e condições.

O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo este reocupar o locado no prazo de três meses, sob pena de, não o fazendo, caducar o contrato de arrendamento.

Criação do Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento

Foi criado um novo mecanismo de cobrança de valores em dívida, o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (“SIMA”), que visa efetivar os seguintes direitos do arrendatário:

• Pagamento do valor da compensação por execução de obras que hajam sido realizadas pelo arrendatário em substituição do senhorio, em diversas situações especificadas na lei;
• Cessação de atividades causadoras de risco para a saúde do arrendatário;
• Correção de deficiências do locado, causadoras de risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens;
• Correção de impedimento à fruição do locado.

O processo de injunção em matéria de arrendamento é objeto de diploma próprio, o qual deverá ser aprovado pelo Governo no prazo de 180 dias a contar da data da publicação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro. O SIMA terá competência em todo o território nacional.