COVID-19: Proposta de Lei do Governo português estabelece regime excecional para situações de mora no pagamento de rendas

O regime excecional é aplicável ao arrendamento urbano habitacional e não habitacional e ainda, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis (designadamente, assim entendemos, contratos de utilização de loja em centros comerciais e outros contratos atípicos similares).

Ao abrigo destas medidas propostas pelo Governo, prevê-se o seguinte:

1. Arrendamento para habitação

Poderão diferir o pagamento das rendas que se vençam entre 1 de abril de 2020 e o primeiro mês subsequente ao fim do estado de emergência decretado no país, sem sujeição ao pagamento da indemnização por mora prevista na lei (n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil), nem a qualquer outra penalidade de natureza contratual por este motivo, os arrendatários habitacionais que, cumulativamente:

1. Tenham tido uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e, cumulativamente,
2. A taxa de esforço do seu agregado familiar, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%.

A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Nos casos acima referidos, os arrendatários que difiram o pagamento das rendas respeitantes ao período indicado deverão efetuar o seu pagamento integral no prazo de 12 meses contados do termo do primeiro mês subsequente ao fim do estado de emergência, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês. Neste caso, o senhorio não terá direito à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas.

Durante o período de aplicação da lei, os arrendatários que reúnam as condições e pretendam beneficiar deste regime excecional, têm o dever de informar o senhorio de que se vêm impossibilitados do pagamento da renda, devendo fazê-lo por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendam beneficiar do regime, juntando a documentação comprovativa da situação de quebra de rendimentos superior a 20% e de agravamento da sua taxa de esfoço nos termos indicados supra. No caso de rendas que se vençam a 1 de abril de 2020, a notificação ao senhorio pode ser feita até 10 dias após a data de entrada em vigor da lei.

2. Apoios financeiros no arrendameto habitacional

Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente, uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P.(IHRU), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor da renda que podem suportar em função dos seus rendimentos e do seu agregado habitacional, em termos regulamentar pelo IHRU. Nota-se que os arrendatários que recorram a estes empréstimos não beneficiarão do direito de deferimento do pagamento das rendas durante o estado de emergência, mantendo-se, portanto, obrigados ao respetivo pagamento pontual ao senhorio.

A Proposta de Lei prevê também que possam beneficiar de apoio financeiro do IHRU os senhorios habitacionais que (i) tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, desde que (ii) essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto nesta lei. Salvo se os respetivos arrendatários hajam recorrido eles próprios a empréstimo do IHRU nos termos anteriormente referidos (caso em que se manterão obrigados ao pagamento pontual das rendas), os senhorios naquela situação podem solicitar ao IHRU a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do seu agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (indexante de apoios sociais).

3. Arrendamento para fim não habitacional (e outras formas contratuais de exploração de imóveis)

Também poderão diferir o pagamento de rendas que se vençam entre 1 de abril e o primeiro mês subsequente ao fim do estado de emergência decretado no país, sem que fiquem sujeitos ao pagamento de indemnização por mora ou a qualquer outra penalidade de natureza contratual por este motivo, os arrendatários titulares de:

a) Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços que se encontrem encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, na sua redação atual, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, assim como da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, bem como de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; e

b) Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2‑A/2020, de 20 de março ou em qualquer outra disposição que o permita.

Os arrendatários que difiram o pagamento das rendas respeitantes ao período indicado deverão efetuar o pagamento de tais rendas, integralmente, no prazo de 12 meses contados do termo do primeiro mês subsequente ao fim do estado de emergência, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

A falta de pagamento das rendas que se vençam até ao primeiro mês seguinte ao termo do estado de emergência não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

Espera-se a aprovação desta Proposta de Lei, bem como da portaria regulamentadora, muito em breve, do que daremos conta assim como das eventuais alterações em relação ao conteúdo daquela.